乔瑞庆:房地产去库存需要“三管齐下”

2016年09月17日 07:00   来源:中国经济网   

  核心观点:中国经济网专栏作者乔瑞庆认为,房地产去库存的真正希望还是在于房价的下降。把去库存寄托在居民加杠杆购房上,在一二线城市会造成资产泡沫,在三四线城市效果不彰,着实不可取。房地产去库存需要“三管齐下”。一是引导房地产开发商降低房价,以价换量;二是适当限制居民加杠杆购房;三是严控新增住宅开发,控制商品房增量。

  根据国家统计局发布的数据计算,从20163月起,商品房库存有所下降。3月库存环比下降0.56%48月分别下降了1.14%0.72%1.04%0.048%0.72%。从全国看,库存结构去化不均衡,之前库存较少的一二线城市反而成为去库存的主力军,库存较多的三四线城市去化缓慢。(914日《经济参考报》)

  去库存是2016年供给侧结构性改革五大任务之一。去库存任务完成结果如何,不仅直接决定房地产市场健康状况,也将影响宏观经济运行状况。去库存任务完成不好,“调结构、转方式”就会有所制肘,宏观经济的平稳运行就会受到影响。

  截至8月份,从全国范围看,去库存的成效已经初步显现。用国家统计局新闻发言人盛来运的话说,今年以来,我国已经连续6个月商品房库存处于下降通道,待售面积累计减少了3000万平方米左右。在房价坚挺的背景下,能消化3000万平方米库存确属不易。然而,这个成效并不意味着去库存任务的减轻。再看一组国家统计局的数字。1-8月份,住宅竣工面积37239万平方米,增长18.2%。仅仅新增住宅量就远大于商品房待售面积的累计减少量。如果再考虑到1-8月份住宅新开工面积73563万平方米,去库存的任务就更加艰巨了。

  相对于住宅增量,商品房库存消化量还远远不够,去库存依然压力山大。事实上,1-8月份,商品房库存消化量集中在一二线城市,而为数众多的三四线城市去库存效果并不理想。如果没有三四线城市商品房库存的大幅消化,去库存任务就很难说真正完成。

  一二线城市房价在上涨,何以在去库存方面还颇有成效?原因至少有两个。一是过去一年多利率下行,贷款买房成本降低,刺激了一二线城市居民加杠杆购房。二是一二线城市多为人口净流入城市,地租上升,房价升值空间可期,购房需求较大。不过,带着房价上涨的期待加杠杆购房,虽然在短期内消化了部分库存,但长期看则蕴含着资产泡沫。更为糟糕的是,一二线城市如此去库存,制造了房价上涨预期,使得三四线城市的房地产开发商依稀看到房地产重现繁荣的希望,死扛着不降房价,一定程度上抑制了三四线城市去库存的进度。

  不可否认,在利率下行背景下,三四线城市居民也有加杠杆购房的动机,但是三四线城市的居民收入、金融消费习惯、融资难度和房价趋跌等因素都会弱化加杠杆购房需求。一言以蔽之,去库存的真正希望还是在于房价的下降,没有房价的真正下降,就没有库存量的真正减少。把去库存寄托在居民加杠杆购房上,在一二线城市会造成资产泡沫,在三四线城市效果不彰,着实不可取。

  房地产去库存需要“三管齐下”。一是引导房地产开发商顺应市场规律,降低房价,以价换量;二是适当限制居民加杠杆购房,对居民贷款购房严格审查,力避炒高房价,防止资产泡沫;三是严控新增住宅开发,控制商品房增量,把新增商品房开发和去库存完成情况挂钩,商品房待售面积不低于某个数量的城市,禁止开发商品房。(中国经济网专栏作者 乔瑞庆)


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(责任编辑:邓浩)

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