棚改货币化并未推高房价？专家观点值得商榷

　　核心观点：经济日报-中国经济网专栏作者乔瑞庆认为，在没有解释未购房家庭棚改货币化补偿款去向以及投资性住房需求来源的情况下，轻言“棚改货币化对住房市场影响有限，投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素”，这样的专家观点难以令人信服。

　　有观点认为，棚改货币化带来的巨大被动性住房需求及注入居民部门的流动性，是新一轮住房价格上涨尤其是三四线城市房价上涨的重要驱动力。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁认为，棚改货币化对住房市场影响有限，投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素。特别是在当前多套房比例居高的情况下，应该继续坚持棚改货币化安置。货币化安置让棚改家庭能更自由地使用补偿金，甚至利用补偿金促进社会经济健康发展。（7月4日《证券日报》）

　　在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，在“去库存”积极推进背景下，在多项房地产调控政策出台条件下，三四线城市的房价却逆势上涨，不能不让人产生疑问。之前，人们关注最多的是一二线城市的房价。由于一二线城市具有独特的发展优势，人口多，住房需求大，经济发展快，土地升值空间大，因而吸引了投资投机者进入炒作。稳定一二线城市的房价，控制炒房是关键。

　　三四线城市的房价一直不被看好。三四年前就有不少分析认为，房价将呈现分化趋势：一二线城市人口流入多、住房需求大，将使得房价持续上涨；而三四线城市人口流出多、住房需求增长有限，因而房价增长动力不足，甚至可能下跌。彼时，关于三四线城市商品房空置、商品房卖不出、房价大跌、开发商资金链断裂的相关报道不少，似乎印证了这种分析。

　　风水轮流转，三四线城市的房价竟然出奇地涨了！何也？棚改货币化安置应该是个重要因素。然而专家甘犁认为，棚改货币化对住房市场影响有限，投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素。笔者以为，这个观点值得商榷。之前这些城市有没有投资性住房需求呢？如果之前没有投资性住房需求，那么而今的投资性住房需求又是如何产生的？这些城市靠什么吸引了投资性住房需求？如果之前有投资性住房需求，那么为什么之前没有拉动三四线城市房价大涨，而如今却成了“重要因素”？

　　中国家庭金融调查数据似乎不足以证明专家的观点。比如，“货币化安置家庭购房比例在一线、二线、三线城市分别为12.0%、26.4%和14.8%。三四线城市货币化安置家庭购房比例远低于二线城市。”这些数据只说了需求量，没谈到供给量，三四线城市的商品房供给量小于二线城市。如果考虑到商品房供给量的差异，货币化安置家庭购房比例即使低一点，也可能导致开发商坐地涨价。

　　中国家庭金融调查与研究中心房产城镇化研究人员以家庭住房刚需已基本满足和家庭购房财力不足为原因解释为什么棚改货币化家庭不选择购房。既然那么多接受货币化安置的家庭不购房，那货币化补偿款去哪里了？中国家庭金融调查与研究中心给出了流向：除了购房外，货币化补偿款最终进入到家庭储蓄，偿还了家庭负债，帮助家庭创业、增加工商业资产，增加家庭投资性收入，促进家庭消费升级。这个解释似乎很圆满。可问题在于，导致三四线城市房价上涨的投资性住房需求是从哪里来的？外地投资者？本地投资者？研究人员没有给出说明。既然没有指明投资者来自何处，那么如何得出“投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素”这个结论呢？

　　在报道的最后，中国家庭金融调查与研究中心房产城镇化研究人员表示，“货币化安置家庭购房仍以投资性购房为主。2013年至2017年，新购房的货币化安置家庭中有69%已拥有住房，而同期购房的其他家庭中，拥有住房的比例仅为42.6%。”这就很奇怪了！既然货币化安置家庭购房仍以投资性购房为主，那么是不是说导致房价上涨的投资性住房需求就是来自货币化安置家庭呢？如果是这个意思，就意味着，由于货币化安置，导致了投资性购房，又由于投资性购房，导致了房价上涨。追根溯源，还是货币化安置导致了房价上涨，怎么能说“棚改货币化对住房市场影响有限”呢？如果投资性住房需求不是来自货币化安置家庭中的投资性购房家庭，那么对于投资性住房需求的来源就依然缺乏解释，说“投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素”就依然缺少根据。

　　也许中国家庭金融调查与研究中心给出的数据的真实性不容置疑，但其完整性却多少有点令人生疑。毕竟，给出的数据并没有对结论形成坚实的支撑，而且似乎与对现实生活的观察也不符合。在对投资性住房需求的来源解释不足的条件下，说“棚改货币化对住房市场影响有限，投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素”，难以令人信服。（经济日报-中国经济网专栏作者 乔瑞庆）


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