棚改货币化调整,三四线房价或仍将温和增长

2018年06月28日 07:38   来源:中国网   盘和林

  昨日有消息称,国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行,过去执行货币化拆迁安置方式,将改为实物安置为主。

  在过去几年时间里,棚改一直在大刀阔斧的进行,2015-2017年年平均棚改600万套,2018-2020年年均棚改面积为500万套。

  其一是为了推进城镇化进程,提高城镇化水平同时改变老百姓的生活环境。其二是为了缓解三四线城市房地产库存压力。据统计2018年5月末,全国商品房待售面积5.6亿平方米,创最近46个月的新低。去库存进程完美收官。其三是为了对冲经济下行压力,借力楼市,刺激投资,消费,促进地方经济增长。

  同时货币化安置是过去几年我国棚改主要安置方式。货币化安置比例2014年为9.0%,2015年为29.9%,2016年上升到48.5%,2017年上升至60%左右。货币化安置虽然在短时间内释放了大量有购买力的需求,有效减轻三四线城市去库存压力,但是也因为助推房价上涨而广受诟病。

  这里不得不提的一个专业名词就是PSL即抵押补充贷款,是一种新的储备政策工具,也是棚改货币化安置主要资金来源。货币化安置导致房价得上涨与PSL紧密相关。其原理主要是央行通过PSL以低利率为政策性银行提供贷款,银行在向地方政府发放专项安置贷款,居民获取货币补贴引起抢房潮,刺激房价上涨,继而低价上涨,由于卖地收入上涨政府盈余,因此又引发新一轮的PSL与房价上涨的循环。但棚改总有结束之日,一旦循环无法继续,这样的循环就会转化为多米诺式危机,并且在房价越高时,危机爆发产生的影响就越大。

  事实上,棚改自2008年就已开始,至2014年并没有引起房价的剧烈波动,直至2015年采取了货币化的安置方式,民众安置金不断透支三四线城市的住房需求,引起房价迅速上升,三四线城市房价领跑全国涨幅。

  随着三四线城市去库存任务完成,政府银行负债压力随之而来,这一点从以下数据就可以看出:PSL在今年五月份已用4300多亿,而今年的指标也只有6000-7000亿,远低于第一季度,同比增速基本为0,这在某种程度证明我们太过依赖货币化安置方式,因此收紧货币化安置资金可以说在情理之中,货币化安置转化为实物安置,严格贷款审核,收紧PSL,棚改专项债替代迫在眉睫。

  但是棚改货币化调整会不会就此让三四线房价降温呢?笔者认为此次调整并不能抑制三四线城市房价的上涨,三四线城市房价或将保持温和涨幅。

  首先,这次棚改货币化调整并不是一刀切,而是因地而异。今年部分省市调高了棚改目标,而有些省市降低了棚改目标,同时不同城市房地产库存量也有差异。库存较多的城市依旧可以采取相对较大比例的货币化安置方式,而库存趋于正常的城市则会更多的以实物安置进行替代。

  其次,三四线房价上涨,货币化安置方式只是其中一个原因,投机需求不断膨胀以及房地产企业品牌向三四线城市下沉对三四线房价上涨有明显影响。

  最后,政策的滞后性不可能让房价迅速降温。任何政策从其制定、执行、产生效果都具有一个反应周期,且在其期间,政策目标群体也总是可以调整其行为,因此政策效果具有不确定性。同时,房地产是长周期产业,现已批准的项目并不受此次调整的影响,因此在一个项目周期内,房价或将保持一个平稳上涨。总之,影响房价因素的复杂性,政策的调整范围以及效果的滞后性,都证明了三四线房价或将保持温和涨幅。(中国财政科学研究院应用经济学博士后)

(责任编辑:臧梦雅)

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