每年七八月份，毕业季、开学季、求职季叠加，会带来租赁需求上升。房租年年涨，但是今年格外多。连日来，北京等一线城市房租快速上涨引发热议。网友直呼“买不起”也“租不起”。房租为何上涨如此之快？是长租公寓在推动吗？如何维护租房市场健康发展？
北京房租涨了多少？缺乏权威统计
最近一段时间北京房租涨了，但涨了多少，是不是暴涨？并没有准确数据。
按照北京市统计局提供的官方数据，你会发现房租并不算暴涨。2018年7月，北京房租同比上涨2.8%。而链家旗下贝壳研究院提供的数据显示，2018年前7个月，租金同比上涨10.7%，7月租金环比上涨2.6%。来自房产资讯平台诸葛找房的数据显示，北京2018年7月房租同比上涨25.8%。根据中房协实时数据，北京近一月实时每平方米月租金为93.79元，环比上涨1.58%，同比上涨19.78%。可以看出，各家报告统计口径有很大区别，很难准确判断。
北京租房的供需关系，也缺乏权威统计。广发证券2018年2月的一份报告指出，北京全市住宅存量应为730万套，而链家集团董事长左晖此前曾在一次发言中称，北京目前存量住宅大致为750万套。近日，贝壳研究院发布的数据显示，目前北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。对此，北京房产中介协会会长李文杰表示，简单按人均一间房来测算缺口并不科学。
中原地产首席分析师张大伟表示，租赁市场缺乏一个准确的数据，不论是租赁房源数量还是租金数据，现在看，大部分都是一些参与租赁市场交易的机构发布，很难说没有干扰因素。近年来，一些大城市开始实施住房租赁合同网签备案制度，但由于起步较晚，真正做到全面备案尚需时日。
租售比为什么畸形？房价涨太快了
房价和房租之间存在租售比关系，这也是衡量房价是否合理的重要标志。从租售比来看北京房租，真可谓“良心价”了。
北京的租金回报率（住房租金/住房总价）大概只有1.5%，而国外成熟市场的租金回报率通常在4%以上甚至更高。假如北京市一套价值1000万元的房产，按照当前4%的无风险回报率来测算，一年的收益至少应该有40万元。而实际上，一年的租金只有15万元左右，房租明显处于较低水平。但是，现在的房租已让人难以承受，问题出在哪里呢？在于过去房价的快速上涨导致租售比畸形。
过去几年，国内房价持续上涨，购房者并不用过多考虑租金回报，他们更关注房产增值。而随着房价的渐趋稳定甚或下跌，一些业主卖不上高价，这部分房源原本应该产生的收益，也会间接摊到租客身上。
长租公寓是罪魁祸首？他们没有定价权
与往年房租上涨不同的是，有人将今年房租上涨归因于“资本的推动”，将矛头对准了长租公寓。那么，长租公寓在房租上涨过程中究竟起了什么作用？
2015年以来，随着“租购并举”“租售同权”等政策密集出台，开发商、中介机构、酒店集团等纷纷进军长租公寓市场。截至目前，我国长租公寓品牌达到1200家，运营房屋数量已超200万间。
事实上，这些长租公寓或许能够影响一些房东对市场的判断，提高他们的上涨预期，但是决定不了市场的价格。房租上涨最根本的原因还是租赁市场供不应求。如果供大于求，中介贸然哄抬租金价格，无异于自寻死路。蛋壳公寓创始人兼CEO高靖在接受媒体采访时表示：“公寓机构没办法操控价格，因为没有定价权，所有公寓占租房比例不到2%，怎么能有定价权？”
不过，长租公寓隐藏的一个金融风险值得关注。去年以来，长租公寓行业受到资本追捧。部分长租公寓运营企业通过“租金贷”等方式向金融机构融资，并玩儿起了“拿房—出租—租金贷融资—再拿房”的游戏，规模快速扩张。这美其名曰“金融创新”，而一旦出问题就是一笔糊涂账，责任也很难说清。近日，长租公寓杭州鼎家因资金问题停止运营，导致房东、租户、金融机构接连遭殃，就是一个严重教训。
如何遏制房租上涨？建立刚性约束机制
一线城市房租上涨的背后，各方面原因错综复杂，但无论是资本推动还是供需紧张，最终买单的都是那些无房的租客。党的十九大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这是承诺，也是责任。
日前，北京市住建委联合多部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。短期看，这有望遏制房租上涨势头。从长期看，推动住房租赁市场长期健康发展，还需要建立刚性约束机制。
首先，要加快建设租赁平台，对租赁房源实行统一管理，保障房源信息的准确性、可靠性。其次，要加强市场规范整顿，做好相关监管工作。最后，还要加大市场供给，合理增加和匹配不同人群租赁房源，尤其是增加中低收入人群保障性租赁房源供给。8月21日，北京市住建委就发布消息，为加大租赁住房供应，近期将加快推进5000套公租房供应分配。
“租得起房”是年轻人在城市生存的底线，也是保持城市活力的基础。只有有效保护租户权益，才能让城市成为容纳青春与梦想的花园，成为创业创新的热土。（经济日报-中国经济网 武晓娟）
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