谭浩俊:地王稀释股权,折射房地产市场分化增强

2016年11月06日 07:00   来源:中国经济网   

  核心观点:中国经济网专栏作者谭浩俊认为,在现行楼市调控政策下,多地出现地王稀释股权的现象,预示着新一轮房企整合或将再度出现,房地产市场的分化现象将进一步加剧。如果能够形成对中小房企的挤出效应,市场的稳定性就会增强,房企争当地王的现象就会大大减少。为此,管理层必须加大监控力度,防止相关地方政府和金融机构干预楼市调控  

  近期,22城密集出台调控政策,转变了房地产市场预期,使今年前三季度拿高价地的企业压力陡增。仅仅在过去的一个月中,杭州、合肥等此前土地高热区开始集中出现转让地王项目股权、引入合作者开发摊薄风险的现象。如信达地产今年527日拿下的总价高达123亿元的全国总价地王——杭州滨江奥体地块项目,目前信达资产的股权已被稀释至50%,而融创中国和滨江集团则分持40%10%的股权。

  要知道,在争当地王时,这些房企是何等的风光,但是仅仅过了几个月,就玩起了稀释股权的手法。显然,这有点儿打脸的感觉。虽然尚不清楚地王稀释股权的转让价格,但有一点可以肯定,绝对不会是赚钱转让,而极有可能是低于地王价或同价格转让,不然,是很难找到受让者的。

  可以看出,稀释地王股权的房企,要么是没有市场经验的新贵,如信达地产;要么是经济实力不够强大、资金链原本就比较紧张的房企,如绿城、文一等。而这些房企稀释地王股权的主要目的,就是减轻现金流压力,避免出现资金链断裂的问题。

  在争当地王的企业中,相当一部分其实并不具备相应的实力。它们只是没有想到,楼市调控会来得这么快,且严厉而果断。不仅22个城市集中出台楼市调控政策,而且金融、证券等也都纷纷对房企收紧政策,抬高融资和再融资的门槛,从而导致企业的融资渠道被大大压缩,融资能力显著降低。殊不知,房企玩儿的就是资金,资金一收紧,那些原本就实力不够的房企,便只能被迫缴械,不得不通过稀释股权的方式来缓解现金流压力。

  不过,那些真正有实力的房企并不会采取稀释股权的方式。这些房企原本资金成本就较低,且有强大的资金实力,因此,它们不需要通过稀释股权来维持现金流平衡。而一线城市之所以尚未出现稀释地王股权的现象,除了一线城市的地王大多是由大型房企所摘得之外,更主要的原因还是房企对一线城市的房价信心较足,不会轻易稀释股权。

  如果短时间内政策上没有做出调整和松动,可以预期,新一轮房企整合或将再度出现,房地产市场的分化现象将进一步加剧。有实力的房企将通过受让股权,对中小房企形成牵制,迫使后者做出更多的股权转让行为。换句话说,第一步是稀释地王股权;接下来,还有可能转让企业股权,形成大鱼吃小鱼的格局。大房企越做越大,小房企土崩瓦解。

  俗话说,天下大乱达到天下大治,房地产市场也应当按照这样的规律进行。要知道,如果市场不来一次较为彻底的整合,不对那些投机者形成挤出效应,楼市就不可能步入平稳有序的发展轨道。反过来,如果能够形成对中小房企的挤出效应,市场的稳定性就会增强,房企争当地王的现象就会大大减少。

  显然,这是对楼市调控政策的考验,也是对管理者智慧与能力的考验。必须看到,楼市调控政策刚刚执行没有多长时间,就已经出现地王稀释股权的现象了。如果楼市调控政策能够继续执行下去,那些缺乏资金支撑的中小房企,一定会因为资金问题而退出市场,或成为大房企的腹中之物。

  我们担心的是,相关地方政府会不会出于自身利益和防范风险的需要,在中小房企遇到资金困难时出手干预;而金融机构会不会为了防范风险,再次在信贷资金的投放方面给中小房企以暗中支持。一旦这样的现象出现,楼市调控又将陷入反复,最终会导致调控失败。这就意味着,管理层必须加大监控力度,防止相关地方政府和金融机构干预楼市调控,影响调控的效果。只有按照市场规律去整顿治理,更多地发挥金融杠杆的作用,才有可能让房企真正感受到威胁,使其消除侥幸心理,从而推动房地产市场健康有序的发展。(中国民营经济研究会理事、中国经济网专栏作者 谭浩俊)


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(责任编辑:邓浩)

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