谭浩俊：地王稀释股权，折射房地产市场分化增强

　　近期，22城密集出台调控政策，转变了房地产市场预期，使今年前三季度拿高价地的企业压力陡增。仅仅在过去的一个月中，杭州、合肥等此前土地高热区开始集中出现转让地王项目股权、引入合作者开发摊薄风险的现象。如信达地产今年5月27日拿下的总价高达123亿元的全国总价地王——杭州滨江奥体地块项目，目前信达资产的股权已被稀释至50%，而融创中国和滨江集团则分持40%和10%的股权。

　　要知道，在争当地王时，这些房企是何等的风光，但是仅仅过了几个月，就玩起了稀释股权的手法。显然，这有点儿打脸的感觉。虽然尚不清楚地王稀释股权的转让价格，但有一点可以肯定，绝对不会是赚钱转让，而极有可能是低于地王价或同价格转让，不然，是很难找到受让者的。

　　可以看出，稀释地王股权的房企，要么是没有市场经验的新贵，如信达地产；要么是经济实力不够强大、资金链原本就比较紧张的房企，如绿城、文一等。而这些房企稀释地王股权的主要目的，就是减轻现金流压力，避免出现资金链断裂的问题。

　　在争当地王的企业中，相当一部分其实并不具备相应的实力。它们只是没有想到，楼市调控会来得这么快，且严厉而果断。不仅22个城市集中出台楼市调控政策，而且金融、证券等也都纷纷对房企收紧政策，抬高融资和再融资的门槛，从而导致企业的融资渠道被大大压缩，融资能力显著降低。殊不知，房企玩儿的就是资金，资金一收紧，那些原本就实力不够的房企，便只能被迫缴械，不得不通过稀释股权的方式来缓解现金流压力。

　　不过，那些真正有实力的房企并不会采取稀释股权的方式。这些房企原本资金成本就较低，且有强大的资金实力，因此，它们不需要通过稀释股权来维持现金流平衡。而一线城市之所以尚未出现稀释地王股权的现象，除了一线城市的地王大多是由大型房企所摘得之外，更主要的原因还是房企对一线城市的房价信心较足，不会轻易稀释股权。

　　如果短时间内政策上没有做出调整和松动，可以预期，新一轮房企整合或将再度出现，房地产市场的分化现象将进一步加剧。有实力的房企将通过受让股权，对中小房企形成牵制，迫使后者做出更多的股权转让行为。换句话说，第一步是稀释地王股权；接下来，还有可能转让企业股权，形成大鱼吃小鱼的格局。大房企越做越大，小房企土崩瓦解。

　　俗话说，天下大乱达到天下大治，房地产市场也应当按照这样的规律进行。要知道，如果市场不来一次较为彻底的整合，不对那些投机者形成挤出效应，楼市就不可能步入平稳有序的发展轨道。反过来，如果能够形成对中小房企的挤出效应，市场的稳定性就会增强，房企争当地王的现象就会大大减少。

　　显然，这是对楼市调控政策的考验，也是对管理者智慧与能力的考验。必须看到，楼市调控政策刚刚执行没有多长时间，就已经出现地王稀释股权的现象了。如果楼市调控政策能够继续执行下去，那些缺乏资金支撑的中小房企，一定会因为资金问题而退出市场，或成为大房企的腹中之物。

　　我们担心的是，相关地方政府会不会出于自身利益和防范风险的需要，在中小房企遇到资金困难时出手干预；而金融机构会不会为了防范风险，再次在信贷资金的投放方面给中小房企以暗中支持。一旦这样的现象出现，楼市调控又将陷入反复，最终会导致调控失败。这就意味着，管理层必须加大监控力度，防止相关地方政府和金融机构干预楼市调控，影响调控的效果。只有按照市场规律去整顿治理，更多地发挥金融杠杆的作用，才有可能让房企真正感受到威胁，使其消除侥幸心理，从而推动房地产市场健康有序的发展。（中国民营经济研究会理事、中国经济网专栏作者 谭浩俊）


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