李宁:房租税收新政还利于民 期待催化房地产市场新生

　　核心观点：中国经济网专栏作者李宁认为，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》首次将自然人免税纳入增值税起征点免税范畴，并明确将承租方租房资金纳入个人所得税有关费用扣除范围进行研究，这将推动我国综合与分类相结合的个人所得税改革，有助于降低个人所得税税负，实际上是还利于民。

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　　近段时间以来，发展住房租赁成为国务院常务会、国新办发布会上的重点话题。为加快培育和发展住房租赁市场，日前，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年形成住房租赁市场、保障及法规制度的三个完善体系，值得注意的是，商业用房改建后可作为租赁住房被写入《意见》，个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底前可免征增值税。（6月4日《新京报》）

　　在我国有约2.45亿流动人口的背景下，新政的出台，将圆包括流动人口在内更多人的“住房梦”。新政的多项税收优惠，力度大、涉及面广，符合供给侧结构性改革“降税负、去库存”的要求。房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，这次的新政是房地产市场改革的重要一环，将对整个房地产市场产生重要影响。这些影响主要体现在以下几个方面：

　　一是首次将自然人免税纳入增值税起征点免税范畴。之前，很多人都知道增值额在起征点3万元之下的免征增值税，但是这一政策优惠只针对办理了“三证”的个体工商户，自然人无法享受到。而《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》首次确定“自然人”个人出租住房月收入不超过3万元也能享受免征增值税实惠，这对于即将启动的增值税立法会产生积极影响。同时，明确将承租方租房资金纳入个人所得税有关费用扣除范围进行研究，这将推动我国综合与分类相结合的个人所得税改革，有助于降低个人所得税税负，实际上是还利于民。从这个意义上讲，房地产市场税收政策调控措施正式步入减税的通道，改变了以往依靠加税来调控的做法，对于房地产市场来说，是重点调控政策的转向。

　　二是税收优惠新政将影响房地产价格走势。住房租赁税收优惠政策出台后，网民有很多疑问，比如能不能促进租房价格下降等。税收可以影响到供给和需求，自然就会影响到价格形成。比如，出租住房由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税的优惠力度，加上新政为“商改租”进行政策松绑，就会激励有库存压力的房地产开发商改变经营策略，将原先准备出售的商品房转变为出租，增加市场供应。当然，这次个人租房收入减半征收个人所得税的税收优惠也会鼓励个人购房出租，或者激励个人将闲置房出租，增加市场供应。按照市场规律，商品供给增多会导致价格下降，进而惠及租房者。

　　三是税收优惠政策激励有更多资金的个人购买房产用于出租，通过房地产投资实现财富的保值增值。这一政策除对二三线城市的房地产“去库存”产生重大利好之外，也会影响到房地产市场价格的整体走势。不过究竟是推高还是拉低房价，还需综合购房和住房需求的变化以及居民收入水平等因素来观察，目前不宜武断下结论。但是，这样的新政也对今后房地产税收改革产生了方向性的影响，因为鼓励个人购买住房出租，就意味着对多套房不可能实施抑制性的政策。按照税收规律，税率越低、税收越少，对市场的扭曲越小。因此，这次新政将会促进房地产市场以更加市场化的方式运行。

　　总地来看，这次租房市场税收优惠政策对房地产市场的影响，笔者认为利好大于利空，值得期待。（中国经济网专栏作者 李宁）


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