核心观点：三四线城市的房价并不存在供需关系下的缓慢回落，而是几乎在同一时间，突然进入了快速降价的周期。这种情形，我们完全可以理解为比马龙效应转向悲观预期之下，整个资本撤出虚高地产领域，导致原本就处于平衡甚至供过于求的地产格局“水落石出”。
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从年初的崩盘论，到近期兴润置业违约带来的泡沫破裂说，从来没有哪一年像今年这样，地产的逆转之说如此喧嚣尘上。近日，市场再度迎来了新的论点：今年，整个房地产市场的供需将呈现逆转之势。
那么，是不是意味着，以往供不应求的楼市将进入供过于求的时代了？
整个房地产业能够支撑到今天，除了资本的炒作之外，自身刚需的支撑是价格坚挺的重要基础。如果供需真的呈现逆转，那么炒房资金同样会敏锐地察觉到突如其来的风险，整个楼市将不可避免地进入全面倒退。
这种局面真的会来临么？
从目前整个楼市的供需结构上看，确实基本上已经告别了前期的严重供不应求局面，但这种状况已经维持了好几年，并不是今年才出现的。目前全国房地产供需比大约为120%，这对房地产来说就是供需相对均衡的状态。但现在看来，对应前一阵双向调控的说法，城市之间的分化开始慢慢变得严重。全国房产相对过剩城市的比例约为37%，这37%的过剩城市基本上集中在三四线。我们再来对比一下去年的拿地增速数据：一线城市土地出让面积上升7%，二线城市上升4%，三四线城市上升23%——恰恰是本身已经处于危机边缘的三四线城市，成为了前期拿地的主角。
但近年来总的土地供给量并没有呈现明显的上涨，并且随着城镇化的推进，需求端也在稳健上涨。
那么，我们就可以做一个大胆的假设：房地产供需在过去几年并没有形成一个过于悬殊的倒挂关系。实际上，由于房地产价格维持高位，需求端和供给端一直处于一种隔山相望的状态，并没有形成真正意义上的对冲。从这个角度上说，我们看到的地产供不应求，实际上仅仅是纸面上的以及资本炒作之下的供不应求。
在这种局面下，舆论的导向对于整个房价的走势就起到了决定性的作用。从行为金融学的角度来说，中国的房地产格局就是一场空前盛大的比马龙效应以及羊群效应的社会性试验。舆论、需求方、投资者、资本在整个巨大的地产格局中形成了有机联动，社会心理认为房价会涨，于是真的就进入了涨价阶段。
可见，2014年并不是实际意义上供需回归正常甚至逆转的年份，因为前几年就一直维持着中性态势。相反，导致房价走低的并不是突然增加的供给，而是整个房地产市场的预期开始转冷。
对比过去一段时间的例子可以看出，三四线城市的房价并不存在供需关系下的缓慢回落，而是几乎在同一时间，突然进入了快速降价的周期。这种情形，我们完全可以理解为比马龙效应转向悲观预期之下，整个资本撤出虚高地产领域，导致原本就处于平衡甚至供过于求的地产格局“水落石出”。
这种预期是怎么转变过来的呢？
如果没有住房按揭贷款及贷款低利率，如果没有过度放纵信贷扩张的住房预售制度，中国的住房市场不会走到今天这个地步。近期影响房价预期的重要因素就来源于金融市场。近几个月来，银行对住房按揭贷款性质的看法完全转变，贷款发放突然之间全面收紧，利率上升，这彻底打击了房地产需求端的投机因素。
银行的这种做法，对开发商的影响也是很大的，连他们自己也开始把房地产看成是高风险行业。过去，大量银行资金受限于政策规定，无法直接贷给开发商，而只能走信托通道，以“高利贷”形式进入开发商腰包。从3000亿元到10万亿元，短短5年，信托业完成了几何级数的爆发式增长。如今，这个套路已经逐渐令人生疑。就在今年，中诚信托、超日债等事情让人看到了信托、债券的刚性兑付并不刚性，这种中国特色的刚性兑付有逐渐要被打破的意味。信托业对开发商的贷款开始谨慎，开发商的资金链开始出现问题。
如果再加上人民币贬值导致早些时候从海外涌入国内的资金又流出中国，那么势必会让作为资金密集型产业的房地产业大大承压。
不过，与反转的论调不同，笔者更倾向于认为中国的房地产业仍然处于可控状态。上方资本抽离之后，房价必然会进入回落周期，然而回落必然会导致下方的沉淀需求被激活，如此一来，房价会在下方形成支撑，这其中的关键性因素在于能否形成连续的看空舆论。不过考虑到目前地产与地方债务的联动，恐怕地方政府不会允许崩盘论持续存在，后续的引导会趋向于稳健回落。况且，城镇化涉及到的3亿人口转移产生的住房需求也是源源不断的。
所以对于房地产走势的判断，从供需上看，倒挂与否的实际影响更多地体现在舆论导向上；而从政策需求上看，无论是此前双向调控的意愿还是地方债务的压力，都表明地方政府在必要的时候会限制房源供应，从而保证价格稳定。
这意味着，对于中国房地产业来说，黄金时代的大顶确实是要来了，但是传言中的大跌暴跌，肯定是不可能的。（中国经济网网友 许一力）
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