许一力:"欠缴土地增值税"是开发商与地方政府的"合谋"

2014年01月03日 06:29   来源:中国经济网   

  核心观点:中国经济网网友许一力认为,很多地方的财政收入指望的就是卖地赚钱,而不是收这些土地增值税。地方政府默许房地产开发商拖延上缴这部分“本应该上缴而未缴”的土地增值税差额,为的就是能让开发商有更多的现金流来继续拿地。这种所谓的“欠缴”,实际上是开发商与地方政府的“合谋”。

土地增值税

资料图

  因报道“房企欠缴3.8万亿巨额土地增值税”被行业狠批“愚蠢无知”的央视,在时隔一个多月之后开始反击,而第一击直指“房产一哥”万科。 

  这下热闹多了,房企与土地增值税的“纠葛”令普通公众雾里看花。到现在为止,都没有一个权威答案。

  这里头名堂很大。首先我们必须要明白:什么是土地增值税。

  土地增值税的原理是这样的:一片土地被房地产商开发之后,价值会上升,土地增值税就是对这个增值部分征收的一个税种,算是一种防止房地产暴利的税。

  计算土地增值税的公式是:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”是由市场决定的,即房地产销售后取得的收入减去土地出让金、建筑成本等该扣除的部分。当然,这个税率也很高,30%-60%递进。 

  可见,所谓的土地增值税是在项目结束后征收的。土地开发的周期很长,只有在楼盘售出和项目结束之后才能最后计算增值部分有多少。问题就在于,什么叫作“项目结束”?这从来都没有明确的定义,所以税务部门都采取了“预征”的方式——先按销售收入的某一比例预先征收,之后再多退少补。

  从前倒没有什么太大问题,但到了这几年就有点儿特殊了。房价嗖嗖地涨,按照之前的价格来预征,那只会导致一个结果:预征的土地增值税远远要小于房价上涨之后实际要上缴的金额。这个时候,地方政府就应该马上要求房地产企业补足这个差额。

  基于以上的分析,土地增值税可以这么理解:它的周期不是按年或者按月清算,所以应缴未缴的土地增值税只是个会计名词,并不算是房地产企业欠的税,但地产企业确实该交这笔款。虽然可能没有数万亿之巨,但是房企欠下巨额款项已是不争的事实。

  既然这笔款项确实应该上缴,那么地方政府怎么就没有收上来呢?是地方政府收不上来,还是压根儿就不愿意收?一个巴掌拍不响,无论地方政府还是开发商,都是这个欠税产业链的“贡献者”。

  目前,土地增值税征管确实面临着较大的困难和压力。土地增值税有特殊性,也就是必须在项目结束之后才能计算,而项目什么时候结束本身就很难定义。周期这么长的土地税种,清算需要审核大量若干年度的收入、成本以及费用情况,税收征管难度大并且容易产生执法风险。项目开发完毕后,才能清算缴纳税收。但是由于目前房地产企业实施滚动开发,也就是说这一期开发还未完成,下一期的开发已经开始,有的房地产企业开发周期十多年……慢慢地,土地增值税就变成了永远不用缴纳的税种了。

  当然,税务部门对土地增值税收不上来也与开发商有关。据说,房产商手中都捧着一本欠税“葵花宝典”,这本欠税“秘笈”详细记录着对付税务部门的手段。换言之,房企欠税的“法宝”早已成为行业的显规则。如今,开发商个个赚得盆满钵满,为何还要成为纳税“老赖”呢?

  房企是税收的“老赖”,这是毋庸置疑的。房地产特殊的运作方式,为其提供了逃税的便捷渠道,预售房按揭制度就是其重要的逃税平台。就以营业税来说,营业税的税基是营业收入,开发商利用房产预售制度延迟或减少对到账收入的确认,便可轻松逃税。按相关会计准则,收入确认的一个必要条件是,销售方将商品所有权上的主要风险转移给购货方。当购房者的按揭贷款由银行账户直接汇入开发商账户后,后者却往往以风险没有完全转移为借口,对到账的预付购房款迟迟不确认为营业收入。

  还有一个关键的点,就是项目公司制也助长了开发商的逃税之风。一般而言,房地产企业每开发一个楼盘,便成立一个所谓的项目公司进行全程管理。项目公司是房地产企业的成本中心,拥有法人资格,可以独立运作。这固然有利于开发商对项目进行集成管理、合理考核项目负责人业绩,但在楼盘开发过程中,项目公司基本不会确认营业收入,常以“其他应付款”、“银行借款”等堆积了大量负债,成为经营性现金流入的主要渠道。一旦楼盘售罄,这些项目公司往往会被注销,某些欠税甚至偷逃税款的行为就可以得逞。这种“打一枪换一个地方”的经营手段,使得房企欠税甚至偷逃税收变得畅通无阻。

  在这样的一个欠税“产业链”中,地方政府也是有很大“功劳”的。原来楼市不火爆的时候,欠税额并不多,税务部门依靠预提就已经征收了充足的土地增值税。然而,这些年由于房价猛涨,土地增值税也就“水涨船高”了。那么,地方政府为何不要求房地产商立即补缴土地增值税呢?  

  因为地方政府都不愿意这么干。很多地方的财政收入指望的就是卖地赚钱,而不是收这些土地增值税。地方政府默许房地产开发商拖延上缴这部分“本应该上缴而未缴”的土地增值税差额,为的就是能让开发商有更多的现金流来继续拿地。这种所谓的“欠缴”,实际上是开发商与地方政府的“合谋”。

  其实,这部分“该上缴而未上缴”的土地增值税最终都是要上缴的,我相信开发商和地方政府心里都明白。对于开发商来说,它当年的利润算法里面已经扣除了土地增值税,就算补缴土地增值税也不会影响企业的当年利润。

  相比之下,地方政府真是用心良苦,延迟征收这一部分“应缴所得税”,失去的也就是个利息部分,与所得的卖地收入相比不过是一个零头罢了。

  既然我们已经知道了问题的症结所在,那么就应该对症下药。首先,税务、工商部门应架构起联动机制,对房地产企业成立项目公司进行严格监管,凡没有缴足国家税款者,一律不准注销和成立新的项目公司。其次,税务部门必须要改变土地增值税的征管方式,将欠税的制度性漏洞及时补上。尤其在营业税征管方面,在税务部门加大征收力度的同时,立法部门有必要对会计准则的收入确定条款进行修改和完善。最后,中央也要加强对地方政府征管“土地增值税”的监控,防止地方政府不想收的情况泛滥。(中国经济网网友 许一力)


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相关评论:
央视再爆万科欠缴土地增值税 争议双方孰是孰非?

     再懒的"猫"也该把土地增值税的"鼠洞"补上

(责任编辑:周姗姗)

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