楼市调控要保持"房住不炒"政策的连续性

　　自1998年中国住房制度改革，中国住房商品化、货币化和市场化程度不断提高，房价持续增长。尽管中央政府出台了一系列相应的货币政策、财政政策和住房政策，但住房市场调控效果不佳，房价仍高居不下。

　　高房价产生了两种不良后果，一是居民特别是中低收入者买不起房，无法满足刚需，存在住房消费问题，二是住房泡沫地区不断增长，住房金融风险日趋严重，存在住房投机问题。

　　中国住房市场调控目标及效果

　　因此，住房市场调控的目标就是控房价，抑制房价过快增长，解决住房消费问题和住房投机问题。十九大确定了“房住不炒、住有所居”的定位，为建立住房长效机制进行了顶层设计，进一步划分了住房消费和投资属性，明确要促进住房消费，大力发展住房租赁市场，抑制住房投资，打击住房投机。

　　“房住不炒”政策实施至今，取得一定成效。国家统计局发布的数据显示，2018年12月北京市新房房价均价较2017年3月（“3.17新政”）基本持本，由2017年3月36078元/平方米微增至2018年12月的37420元/平方米，但全国房价仍持续增长，2018年12月全国房价较2017年3月增长12.24%，应引起高度重视。

　　据链家贝壳研究院发布的数据显示，2019年2月北京市二手房均价较2017年3月下跌11.3%。可见，“房住不炒”政策在全国不同地区表现不同，严格实施“房住不炒”政策的地区，房价控制较好，没有实施“房住不炒”政策的地区，房价仍会上涨，包括合理上涨。

　　实现中国住房市场调控目标的关键所在

　　要实现中国住房市场调控目标，一方面要继续实施从紧的住房政策，另一方面要保持从紧住房政策的连续性。上述两条是实现中国住房市场调控目标的关键。

　　首先，从紧的住房调控政策不能放松。尽管住房市场具有典型的地方性市场特征，国家支持和鼓励因城施策和“一城一策”，但住房调控的目标和从紧的住房政策不能变，否则将会重演以往“一紧就叫，一叫就松，一松就乱，一乱就紧” 的政策怪圈。目前，有些城市以“一城一策”之名，试图放松目前从紧的住房政策，但体现“房住不炒”的限购、限贷和限价政策绝不能轻易放松，否则“房住不炒”的住房目标无法实现。

　　其次，从紧的住房调控政策要保持连续性，不能“朝令夕改”。“房住不炒”的从紧住房政策实施时间不长，政策效果尚未完全实现，房价及其预期尚未稳定，需继续实施，长期不变。否则，从紧的住房政策被不断调整和放松，无法稳定消费者和投资者的预期，也无法稳定房价和地价，从而无法实现住房市场调控目标。

　　中国住房市场未来走势

　　目前，中国一线城市和一些热点城市的房价基本控制住了，限购、限贷和限价的从紧住房政策发挥了基础性和根本性的作用。若这些一线城市和热点城市继续实施从紧的住房政策，则未来房价会进一步稳定，不会出现房价大起大落，住房消费性需求和住房泡沫问题会得到进一步解决。

　　对于尚未实施限购、限贷和限价等从紧住房政策的三四线及其他城市而言，这些城市经济增长以及城市规划的不确定性会导致未来房价不稳定，未来房价可能会出现大起大落情形，住房投机和住房金融风险问题仍会大量存在，“房住不炒”目标仍难以在短期内实现，应引起各级政府高度重视。（况伟大，中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任）