全面放宽落户条件 探索“租房可落户”让城市更有温度

　　引子：

　　发改委日前发布 《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，《通知》指出，全面放宽城市落户条件，继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案，加快户籍制度改革落地步伐，促进有能力在城镇稳定就业生活的新生代农民工、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口、农村学生升学和参军进入城镇人口在城市举家落户，鼓励对高校和职业院校毕业生、留学归国人员及技术工人实行零门槛落户。中小城市和建制镇要全面放开落户限制，超大城市和特大城市要探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。本期思与辨就该话题进行讨论。

　　■ 主持人：王玥

　　■ 嘉 宾：肖俊（深圳大学管理学院副教授）

　　张敬伟（中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）

　　朱海就（浙江工商大学经济学教授）

　　一线城市将全面放宽落户政策落实到位，困扰中国多年的户籍制度改革才可画上圆满句号

　　主持人：全面放宽城市落户条件，对城市，尤其是一线城市将有哪些影响？

　　肖俊：因为国家一直在控制特大城市的人口规模，发改委发布的这个《通知》中明确了特大城市的入户条件比中小城市更严格，北京上海早已实行非常严格的入户管理制度，广州深圳虽然入户条件较北京上海宽松，但也在逐步收紧，每年新增入户人口数量不大。四个一线城市中，深圳面临的问题更多。深圳是改革开放后的新建城市，早期城市目标是发展为200万人左右规模的城市，现在常住人口将近1300万人，每年新落户30万左右。城市规模扩张较快、人口增长速度较快，使得教育资源、医疗卫生资源、公共交通资源、公共休闲空间等公共物品一直处于短缺和紧张状态。

　　至于说放宽落户条件会不会导致大城市竞争力下降，这种看法多少有些杞人忧天，只要没有人为障碍，资源总是会流向价格高的地方，一线城市完全不用担心竞争力降低的问题。

　　朱海就：逐步放宽落户条件是好事，这是城市变得更加开放的体现。最近出现的一个变化是很多大城市从过去的限制人口流入到鼓励和吸引人口，城市间甚至出现了“抢人”现象，说明人力资源的价值在慢慢凸显。全面放宽城市落户条件后，对原先的某些一线城市来说可能不是好消息，因为二线城市放宽人口准入后，对人口的吸引力增强，一线城市的人口可能会流出。其原因还在于一些城市的生活成本高，比如房价贵，房租贵。人口的流动会进一步促进城市之间在“引人”方面的竞争，最终会促使城市管理部门改善自身的服务和管理，更加尊重人本身，使以人为本得到进一步的体现。

　　张敬伟：首先是难度更大但必须知难而进。全面放宽城市落户条件，已经成为推进新型城镇化建设的核心内容，也是户籍制度的供给侧改革。一线城市将全面放宽落户政策落实到位，困扰中国多年的户籍制度改革才可画上圆满句号。

　　其次对一线城市的治理者提出了更高要求，促其更新治理思维，抛却户籍围城心理，向城市所有居民提供无差别的公共产品和公共服务。一线城市面临严峻挑战，也是必须完成的使命。

　　其三面临着来自二三线城市的倒逼压力。一方面，中国人口红利逐渐衰微，二三线城市为了争夺人才，储存人口红利，正加速推进全面放宽落户政策。一线城市若不跟进，将会导致人口红利后劲不足，使一线城市失去可持续发展的基本动能，能否保住一线城市还是未知数。

　　总体而言，开放落户，在增加城市人口的同时，也有稳定房价的作用

　　主持人：全面放开落户限制探索租赁房屋的常住人口在城市落户会起到稳定房价的作用吗？对租赁房屋常住人口来讲又可以获得哪些政策红利？

　　张敬伟：全面放开落户限制，楼市需要更多供给，楼市商品化解决不了这一问题。租售并举和多元化供房才是应有之义。这也是住房改革的新举措，让买不起房的城市居民能够有房可租，租房户也可获得购房者在城市里的同权待遇。因此，全面放开落户条件和租售同权的多元化住房制度同步进行，是可以解决楼市沉疴——降低房价高企、避免楼市泡沫和实现房主不炒目标的。当然，这要在实践中才能逐步实现。

　　租赁房屋可以获得三项政策红利，按照《通知》精神，租赁房屋不仅具有基本的城市居住功能，而且是城市居民享有各项基本权利和待遇的载体，其蕴含的系统性改革红利是长效的。

　　朱海就：对房价会有不同的影响，一方面，假如租房可以落户，那么原先对住房有刚性需求的人会考虑租房，这样买房的需求会降低，房价的上涨一定程度上被抑制；另一方面也增加住房的消费需求，房租价格的提高，对房价有支撑作用。总体而言，开放落户，在增加城市人口的同时，也有稳定房价的作用。

　　另外一个方面是可能牵涉到“公平”方面的问题。购房者通过购房向所在城市缴纳了一大笔土地出让金，相当于为城市基础设施缴纳了一大笔税，这样才获得了城市公共品的使用权的条件，这是一种“交换”。如租房和购房同权，相当于损害了购房者的利益。因此，“租购同权”的一个前提是改变以“土地财政”为特色的筹资方式，并且进行土地产权制度改革等。

　　肖俊：短期来说对一线城市的房价影响不大，但对三四线中小城市的房价会有助涨的影响。主要原因是一线城市的进入门槛依然比较高，国家在政策上做了一些引导，使大学毕业生和农村人口在二线以下城市落户更为宽松便捷。在政策引导下，人口将更多地流入二线以下城镇，住房刚需自然会在短期内助涨二线以下城镇的房价。

　　公共租赁房本来是国家早就应该推行的，现在全国都在大规模建设公共租赁房，本质上对过去二十年住房政策的一种纠偏。公共租赁房作为公共物品，本身就具有平抑市场物价的功能。不仅解决大部分年轻人在有能力购买自住房之前的住房需求，也通过其平抑物价功能降低了年轻人的租房压力。

　　全面放宽落户条件有助于做大和完善房屋租赁市场供给

　　主持人：探索租赁房屋常住人口在城市落户对“打通”房屋租赁市场将有哪些积极作用？

　　张敬伟：城市常住人口既包括户籍人口，也包括纳入居住证管理的外来人口，也涵盖未纳入居住证管理的常住人口。简言之，无房的新老市民都是“打通”房屋租赁市场的动能。 消费端有需求，就能为供给侧提供市场机会。全面放宽落户条件有助于做大和完善房屋租赁市场供给。消费侧和供给侧的有效配置，也能更好地将《通知》落实到位。

　　肖俊：《通知》提出“探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”，主要是为了降低入户门槛，探索一种更顺利的落户方式。如果租赁房屋的常驻人口能够在城市公共户口落户，那么租赁房市场将对未来城市人口管理带来不少变化。

　　由于户口仍具有比较重要的社会功能，对个人和家庭仍是不可或缺的“身份”标志，面对旺盛的入户需求，未来租赁房市场一方很可能在需求壮大之后变得更为“强势”，租房者想要获得租赁方的住房文件可能不会太容易。

　　朱海就：之前，相比房屋买卖市场，房屋租赁市场并不活跃。人们的兴趣主要在买房上，一方面是因为普遍的一种心理，认为买房才是安居，另一方面是因为在过去多年，房价一直上涨，使人们产生买房就赚钱的预期，这些因素导致人们选择买房而不是租房，导致租售比偏高，房屋租赁市场和房屋销售市场脱节。这种状况现在有改变的趋势，一是因为租赁落户政策使更多人选择租房，这样就提高了原来相对于房屋售价的租金，另一方面也是因为房屋销售价格也在企稳，这样租售比就会降低，两个市场将趋向一体化。