住房租赁市场也需要供给侧结构性改革

　　核心观点：经济日报-中国经济网专栏作者李宁认为，向住房租赁市场供给更多“美”的高质量产品，是提高租金回报率的重要抓手。作为推进房地产市场供给侧结构性改革的重要环节，我国住房租赁市场还有很大作为和发展的空间。

　　11月23日，SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹在“2017新浪金麒麟论坛”上发表演讲称，中国的地产市场租金回报率不足3%，如今市场缺少的是美的产品和企业家对美追求的精神。

　　我们知道，近年来，大部分城市的房租都随着房价水涨船高。按道理来说，房租上涨，在其他成本不变的情况下，利润率较高，回报也应该比较丰厚。可是潘石屹称目前房租房屋租赁市场的回报率不到3%，远远低于其他行业。既然房租上涨，那么，租房市场为何回报率还这么低呢？

　　笔者认为，住房租赁市场投资回报率低，首要原因是其他成本增加，也就是说在房租逐渐上涨的同时，其他成本涨幅更高，导致房屋投资成本跟着提高。比如影响租房市场成本的主要因素是房屋的价值，假如是开发商开发的房子出租，那么影响因素则是开发商的土地成本、税费成本、融资成本、人工成本等。这些成本一旦上升，必然影响房屋租赁价格和利润率，当上述成本上涨幅度远远大于租赁收入时，投资回报率就会下降。

　　正如潘石屹举例所说的那样，其公司从银行贷款来的资金成本是利率4.4%，这是全地产行业中最低的资金成本。这意味着什么？把银行贷款以4.4%的利率贷过来，把智慧、劳动、时间都花到里面去，还亏了2%，这个生意怎么做呢？

　　其次，房屋出租管理经营方式也在影响租赁市场投资回报率。长期以来我国房地产租赁市场规范化、现代化经营的企业较少，大部分是私人房屋出租。租赁规模小、装修简单、管理成本较高等问题普遍存在，导致很多投资者不愿投资。而租赁市场质量不高，服务水平参差不齐，也使得很多人不愿进入租赁市场。住房租赁市场消费收入增长乏力，一些房屋空置却租不上价格，更不要说高的市场回报率。

　　因此，从上面的分析可以看出，住房租赁市场也需要融入供给侧结构性改革之中，真正通过发展租赁市场来实现租购并举，通过调整房地产市场供给方式，改变人们无节制买房的基本局面，以实现房地产市场均衡发展。当然，这一举措也能兼顾化解产能过剩等问题。

　　如何推进住房租赁市场的供给侧结构性改革？笔者认为，第一，要降低租赁成本，特别是降低税费。房地产开发企业如果明确建房之后用于租赁，即可得到相应的优惠，比如政府降低土地出让金，或者减免部分房产税、土地增值税等。

　　第二，要引入投资，改造老旧房屋，提升租赁房屋使用功能和美观度，加大优质租赁房屋供给力度，让租房者享受到高质量的租房服务。特别是要鼓励机构投资者和大型国有企业投资租赁市场，以提供稳定的高质量房源。

　　第三，要加大租售同权等政策的支持力度，同时健全相关领域法律规定以促进市场健康发展。要让房东和房客都能受到合同的有效约束，特别是要保障租房者在教育、医疗等方面享受与购房者同等的权利。

　　总之，向住房租赁市场供给更多“美”的高质量产品，是提高租金回报率的重要抓手。应当说，作为推进房地产市场供给侧结构性改革的重要环节，我国住房租赁市场还有很大作为和发展的空间。（经济日报-中国经济网专栏作者 李宁）


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