房地产“去库存”与“稳房价”不能一刀切

　　刘哲 万博经济研究院研究员

　　李克强总理在政府工作报告中指出，要坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。随着人口红利的拐点、金融拉动显现，经过2016年一季度房价疯涨，房地产风险进一步集聚。但中国过去十多年，每当经济过热的时候就会“踩刹车”，限贷、限购本质上还是通过需求调节经济，这之后加大经济的波动，不可能从根本上解决房价上涨的问题，增加有效供给是抑制房价上涨的治本之策。

　　控房价、去库存短期靠需求

　　2016年以来，一线房地产价格暴涨，二线城市的房地产也随之迅速升温。2016年十月各地陆续出台房地产调控政策，一二线城市房地产销量有所下降，但部分三四线城市的房地产销量仍然维持30%的增长。一个可持续健康发展的房地产价格走势应该是有实际购买力和实际需求支撑的温和调整，具体的调整方向受到人们住房理念、人口结构、可支配收入水平、政策导向、预期等多方面的影响。

　　什么因素会导致房地产的拐点？比如人口拐点、可替代的投资渠道的出现，收入提升或大幅下降，土地供给政策的变化等。房地产的健康发展，对于带动其他行业复苏有辐射作用，反之，如果房地产出现了断崖式暴跌，那么很多行业将会遭受严重的负面影响。比如对于在全国范围内实行房产税制度，可能会对房地产影响较大，大幅降低房地产市场的需求。而在目前的中国经济在连续六年持续下行才触底企稳的背景下，有没有能力应对市场需求的骤降，这是在政策推行前需要深入调研和思考的问题。

　　与此同时，不同市场出现了分化，有产业聚集、要素聚集的城市，依然会有房地产的需求，比如北上广深。但是对于没有资源吸引能力的城市，比如西部的去库存压力仍很大，房地产市场已经出现分化。

　　随着人口周期对于房地产支撑作用的减弱，房地产高速增长的阶段也随之接近尾声。三四线城市房地产库存过大是已经存在的供给过剩问题，那么如何有效去库存呢？解决办法只能在需求侧——已经建成的房子，只能扩张需求把房子卖掉、把库存消化掉。

　　如何扩张需求呢？有两种途径：一是增加刚性需求，比如人口总量增加或者人口区域转移，这涉及到要素流动、新城镇化、户籍制度、城市的人才吸附能力吸等一些系列问题。

　　二是通过创新使得潜在需求转化为现实需求。比如发展住房租赁市场、转化为保障性住房、允许房地产用地改变用途，促进新兴产业发展等等。

　　库存过剩是供给侧的问题，但解决的路径不在供给侧，已经改好的房子不能让它凭空消失或者销毁，需要通过需求侧来解决。

　　长期稳房价需从供给侧着手，增加有效供给

　　与三四线城市去库存不同，用限购、限贷等调控需求的手段来抑制一二线城市房价上涨，短期内能够通过抑制需求，而暂时改变房地产的供需关系，但只能治标不能治本。

　　万博新经济研究院长、新供给主义经济学创始人滕泰在最新出版的《新供给主义经济学》一书中不仅系统阐述了供给侧改革的经济学原理，而且建立了物价管理的供给冲击模型和长期稳定房价的供给侧管理思路。房价涨跌受到五大因素的影响：人口与移民因素、可支配收入、金融、资产配置及土地供给。城市人口增加、收入增加、金融杠杆加大、家庭资产配置四个因素能够通过需求侧影响房地产的价格，但是从根本上平抑房价的长期上涨还需要从供给侧着手，增加有效供给。

　　需求侧管理短期能够影响房价，随着城镇化进程的不断推进，从长期来看需求管理往往是无效的。比如，人口因素推升的房价上涨，如果通过购房成本的增加只能让一部分资金不充裕的人暂时不能买房，只能阶段性限制需求，不能从更根本上改变供需关系。再比如，调节可支配收入或者通过户籍、房产税等提高购房门槛，都只能短期抑制需求的释放，但从长期来看，不能从根本上抑制房价上涨。

　　从供求均衡分析，供给的增加不仅能降低均衡价格，还会增加均衡产量，其中土地的供给是最直接影响房产供需平衡的因素。与多年前美国控制石油开采一样，中国实施了最为严格的耕地政策，严格控制用地指标。但是截止到2016年8月，北京、上海、广州分别供地325万、355万、133万平方米，与2016年供给指标1600万、1125万、868万平方米相比，只完成了20%、32%和15%。地方政府作为土地的一级市场供给方，在增加土地有效供给方面还有很大的改革空间。

　　房地产调控政策应从供给侧出发，多渠道增加土地供应总量，所谓十八亿亩耕地红线的合理性实际上是值得商榷的；应明确不同层次的土地产权，促进包括转让权、出租权、抵押权，促进不同层次的土地产权交易；改进招拍挂、协议出让等制度，降低土地交易价格；改进土地征收和审批制度，增加土地供给效率；增加保障性住房和小户型住房供给改善房地产供给结构，才能从根本上解决城市居民住房问题。