法国规范房地产市场的做法值得借鉴

2016年10月26日 07:46   来源:中国网   姚蒙

  中国房地产市场炒作不断、价格高企是时下国际、国内经济界与政界关注的热点。不少分析家指出:中国房地产市场不仅是泡沫问题,事实上已吸走了实体经济及其他经济部类发展所需的大量资金,影响已及经济发展之大局。相形之下,西方国家更注重以整套法律措施来规范房地产市场,许多经验值得重视。

  以笔者比较熟悉的法国为例。

  法国政府一直将房地产市场视为涉及国计民生的一个重要部门,因此尽管不直接使用行政手段来干预市场,但根据形势采用一套完整的法律措施来进行规范,避免其大起大落、同时尽量满足低收入阶层的住房需求。

  这些法律措施具体而言可分为以下几个方面:

  1,使用政策杠杆作用推动社会福利住房建设。

  为满足低收入阶层的居住问题,法国十分重视低租金社会住房的建设,规定每个市镇必须起码拥有占住房总面积之20%的低租金社会福利住房,违反这一标准的市镇要交纳罚款。同时,新的建房项目也必须包括同样比率的社会福利住房。

  与中国社会福利住房常常是产权房不同,法国的社会福利住房大多是出租房,产权属于公营管理机构。低收入者可以根据收入标准递交申请,由市镇政府或有关公营机构进行鉴别、分配。一旦入住者收入高过准入上限,就须按普通住房交房租或搬出去自己解决住房问题。据统计,目前法国社会低租金福利住房占全法国房产总数的19%,而法国家庭总数里有近16%的家庭住在社会福利住房里。

  由于法国是私营经济为主的国家,因此各级政府、公营机构虽然有土地,但数量有限。因此法国在土地买卖方面凡是国有、公有的土地交易,绝大多数是按照国家规定的基础价格出售,优先考虑社会效应,大多是低价批给低租金住房机构进行社会福利住房建设。因此不会推动土地价格的上升。为了给建设低租金社会住房融资,法国政府还在各银行设立零存整取的优惠储蓄项目来吸引社会资金。

  由于这一向低收入阶层倾斜的住房政策,就大大减少了人们对住房的刚性需求。

  2,利用税务手段来限制房地产炒作的利润空间。

  法国采取釜底抽薪方式、使用多项税务措施来压缩炒作房地产者的获利空间,从而避免房地产市场因炒作而出现的大起大落。这表现为几个方面:

  首先,法国限制外国机构来法国炒房,却不限制外国人来法国购房自住。前者是阻止市场大幅波动,后者则是保持市场购买力与活力。

  具体而言,外国企业、机构来法国投资房产,如果是用于企业的实体经营与运作则可获与法国企业一样的税务优惠。如只是购入用于普通出租或空置以等待升值后售出获利,则其房产需要每年缴纳根据房产总价值而定的增值税,税率高达20%。出售后还要就增值部分缴纳高额升值税。这就极大地压缩了外国企业投资房地产的利润空间。而对于外国普通个人来法国购房,则无任何限制,与本国公民待遇相同。

  其次,优惠购买自住用房而对非本人居住的房产征收高税。房产主自己居住的房产在售出时的升值部分可以完全免税;但非自己居住的房产,如果拥有期限不到30年,则出售时升值部分要缴34.5%的升值税。剩余的升值部分还须纳入售房者当年的收入总额,再根据高额累进税率交纳收入所得税。这就大大缩小了短期炒作房产的利润空间,遏制了人们的炒作意愿。

  法国法律还规定房产主的第二、第三住宅,须交纳比主要住宅高出一倍的房产税。在巴黎等大城市,人们还必须租出自己不住的剩余住房,否则要交纳房产空置税。这是为了迫使房产拥有者出租住房,满足市场对住房的需求。

  当然,法国早就实行了信息一体化:任何个人或机构购房必须通过公证人,由后者代缴交有关各类交易税款,而税务机构也拥有任何个人或机构名下房产的所有信息。甚至掌握出租房产的房客姓名等资料。

  第三,房产继承、转移等制定了详细的税务规定。父母、子女等血缘亲属间的房产继承、转移须交纳很高的财产税,最高税率达到50%。向中国那样买房直接写孩子姓名的做法在法国是不可能出现的,因为这就马上被认为是财产转移。

  第四,购入房产用于出租,则租金收入必须先交纳15.5%的社会分摊金,随后剩下的纳入房东一年收入总额根据高额累进税交纳收入所得税。

  法国等西方国家不会用限制一户购房多少套、规定购房者的自备款比率等行政手段来干预房地产市场,因为这与其法律上规定的自由购房权相冲突。但国家可以通过上述一系列税务手段来进行有效干预与调节,从而事实上使购入许多房子来获利者无法获得暴利。

  3,严格规范租房市场。

  由于房地产市场事涉居民的住房基本权利,因此法国对租房市场有一系列严格规定:

  首先法律保护房客的居住权利。只要是不带家具的长期出租房产,只要房客按时付房租、遵守居住的规矩,则房东一般无权随意取消租约,也不能任意上涨房租。租约法律规定必须每3年为一个起码出租期,最多达9年。在此期间,除非房东自己无房、自己子女无房或出售房产,否则不能驱逐房客。租约自然延续。

  其次,房东租金水平必须按照当地平均水准来制定,只能按国家公布的建筑指数上涨标准来上涨房租。

  第三,在房租高企的巴黎地区还发布了按街区设立的最高房租标准,强制限制房租的水平,以保护租客的利益。

  另外,在商业租房市场,法国更建立了一整套相关法律来完善、规范市镇的商业环境、鼓励商家安心发展商业。如规定商业房产不能随意涨租来剥夺商家通过努力经营所获得的商业利益。法律规定商业租约必须一定就是9年,期间不能剥夺商家的经营权。商家通过经营而形成的营业额、客户群、品牌与房产租约一起构成商家合法拥有的商业资产,房东无权染指。在商业房产合同期间,商家自己可以买卖上述商业资产,房东无权干预。这些措施保护与刺激了城市商业有序、正常的良性发展,保护了商业经营者的利益,限制了房产拥有者侵蚀商业利益、危害商业繁荣与发展的可能性。而这也是时下中国急需解决的问题之一。

  4,严格限制购房者的贷款水平。

  法国很少有人一下子以现金购下一处房产,因为税务机构会检查资金来源。除外国人外,法国居民中的99%是以贷款方式来购房。而为了避免购房者过多贷款出现偿还危机或贷款偿还过多影响贷款者的生活水平,法国法律规定购房者还贷数额不能超过其月收入的三分之一。也就是如果一个人月收入3000欧元,其每月的偿还贷款数额不能超过1000欧元,然后再倒推15年贷款或20年贷款的具体数额。显然,收入低的人贷款能力也低,购房的面积、地段、档次等也受到极大限制。收入高的人则购房选择更大。银行则自己根据上述法律与贷款者的具体条件以及自备款数量,来决定给或不给贷款,给多少贷款以及什么利率。

  这一措施大大限制了大肆购入房产进行炒房的可能性,也规避了贷款者无法偿还贷款引起的金融危机。法国媒体分析道,美国的次贷危机就是因为没有这样对贷款者能力的限制,导致超出偿还能力的贷款,一有风吹草动,就会酿成大规模的偿还危机。而法国几乎没有出现过这样的危机。

  其实,法国人对于房产的心态也与中国人有很大不同:法国很少有人结婚一定要有产权房,租房者大有人在。法国工作岗位的流动性也远远超过中国,因此,许多人不愿意买房而一直租房。法国租房受到严格的法律保护、租金上涨有限,因此不会让房客有不稳定之感。因此,法国家庭自己拥有住房的比例才57%左右,43%的人住在出租房内,租房的人里面有36.5%住在低租金社会福利住房内。

  正是以上各种措施加上人们没有热衷于炒房的心态,使法国乃至西方国家房地产市场颇少大起大落,更难以见到如中国时下那样房价高速飞涨、吸取大量投资与资金的现象。

  从历史看,西方国家房地产市场呈现出与经济增长相匹配的价格稳定增长趋势,除1933年大危机与上世纪70年代的石油危机有大跌以外,一般的年波动幅度很少会超过15%。以法国为例,自二战以来的房地产市场与经济增长基本同步。自1980-90年代由于利率、供求关系等因素出现了为期10年左右的价格大幅上扬时期,特别是1985-89年平均价格上升了85%,泡沫出现。随后自1991年开始泡沫破裂,价格急剧下跌,到1997年的7年里跌幅达到40%。随后又开始回稳上升。以后一直随经济发展而波动,每年的升降一般控制在10%左右的幅度内,算是相当平稳。投资房产,属于长线稳定升值的投资项目,没有成为短线炒作的对象。

(责任编辑:李焱)

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