房地产调控应回归市场化

2013年12月06日 08:06   来源:红网   陈王伟

  任志强认为,新的调控政策应把原有的错误政策都取消,包括90/70的错误、二套房的限制、户籍制度限制,尤其是认为加税可以解决房价问题的错误。他认为,应重新定义二套房,未来如何打通住房需求的改善渠道也将成为下一步调控的一部分。(12月5日《证券时报》)

  纵观近年来的房地产调控政策,不外乎限购、限贷、限售、限利之类的限制性措施,同时对二手房交易课以更重的税收,对房企叫停了再融资等。结果房地产调控陷入了一个怪圈,那就是调控、上涨、再调控、再上涨。调控之所以进入了一个怪圈,是调控政策并没有触及房价的核心,相反在减少房子供应对购买者实行“饥饿疗法”的同时,不断加大房子本身的成本,房价上涨就在所难免了。

  在房价中,土地及各种税费占了房价成本的70%以上,在所有的调控政策中,从未触及这个房价的核心,一二线城市的楼面地价依然高企。同时,历年的调控在不断增加二手房的交易成本,国五条的出台针对二手房转让中差价的20%,在卖方市场条件下,只会增加购房者成本,也就是抬高二手房的价格。这种做法实质是封杀了新房的下跌空间。

  限购让一二线城市中心城区无房可买,改善型需求无法满足也无法投资,于是投资人冲向周边县市,使得城区周边房地产异常火爆,价格暴涨,这又间接“做实”中心城区的房价。以福州为例,实行限购后,离福州城区较近的闽候县由于未实行限购,2013年的楼市行情异常火热,日光盘不断,当闽候大学城附近房价突破一万时,福州CBD房价进入“三(万)时代”自然就顺理成章了。

  限贷也是收效甚微。不用说提高首付比例,对于挥金如土的“土豪”们来说,他们完全可以全额付款。在福州的二手房市场,福州麦田房产营运总监吴祖怀表示,一次性付款的比例确实在四成左右,而且这个数据从去年楼市新政后,比重还出现上涨。这样的调控政策到底能有多大的成效?

  限售和限利更是荒唐。开发商盖了房子,手续如果齐全,有什么理由不让人家卖?而所有的市场经济主体都是以利润最大化为目的,只要是合理的利润,凭什么限制?

  在每一次调控后,房价下跌并不明显,下降明显的是成交量,成交量的下降意味着需求受到了抑制。当房价重回上涨轨道时,被抑制的需求爆发,形成每一次政策调控之后出现的一轮暴涨。这对于房地产市场的健康发展百害而无一利。

  任志强多年来不断强调房价还将上涨,变成了“预言家”,正是看到了房地产调控的症结所在。实际上,在地价不断上涨的背景下,调控政策又在税收上加码,不断抬高房子的成本,这样的政策尤其说是调控房价,不如说是维护房价。

  10月底,中央政府公布了房地产调控思路,国家主席习近平提出重点将放在保障房供应上。这是真正回到市场化轨道上来的调控思路。

  房地产调控应该以市场化的手段来进行,改变供需关系,增加供给,减少需求,房价才能平稳。要加大土地供应,平抑地价;让买不起房的百姓能够住上保障房,不要望房兴叹;让有改善需求的百姓不要因为限贷、限购而无法改善,可以把多余的房子推向市场,让买不起新房的百姓有更多二手房可供选择,让市场有更多的房子出租,平抑租金,而不是对主城区的购房者实行“饥饿疗法”;切实降低二手房交易税费,降低二手房的成本;创造更好的实业环境,引导资金进入实业,而不是去投机炒房;控制货币发行总量,大力发展债市、股市、期货市场等交易市场,开拓更多的投资渠道,让资金不再拥堵在楼市这“华山一条路”。

  如果房地产调控还是简单地进行行政干预,调控终将难以奏效,任志强所说的又将一语成谶。

(责任编辑:武晓娟)

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