房地产调控应回归市场化

　　任志强认为，新的调控政策应把原有的错误政策都取消，包括90/70的错误、二套房的限制、户籍制度限制，尤其是认为加税可以解决房价问题的错误。他认为，应重新定义二套房，未来如何打通住房需求的改善渠道也将成为下一步调控的一部分。（12月5日《证券时报》）

　　纵观近年来的房地产调控政策，不外乎限购、限贷、限售、限利之类的限制性措施，同时对二手房交易课以更重的税收，对房企叫停了再融资等。结果房地产调控陷入了一个怪圈，那就是调控、上涨、再调控、再上涨。调控之所以进入了一个怪圈，是调控政策并没有触及房价的核心，相反在减少房子供应对购买者实行“饥饿疗法”的同时，不断加大房子本身的成本，房价上涨就在所难免了。

　　在房价中，土地及各种税费占了房价成本的70%以上，在所有的调控政策中，从未触及这个房价的核心，一二线城市的楼面地价依然高企。同时，历年的调控在不断增加二手房的交易成本，国五条的出台针对二手房转让中差价的20%，在卖方市场条件下，只会增加购房者成本，也就是抬高二手房的价格。这种做法实质是封杀了新房的下跌空间。

　　限购让一二线城市中心城区无房可买，改善型需求无法满足也无法投资，于是投资人冲向周边县市，使得城区周边房地产异常火爆，价格暴涨，这又间接“做实”中心城区的房价。以福州为例，实行限购后，离福州城区较近的闽候县由于未实行限购，2013年的楼市行情异常火热，日光盘不断，当闽候大学城附近房价突破一万时，福州CBD房价进入“三（万）时代”自然就顺理成章了。

　　限贷也是收效甚微。不用说提高首付比例，对于挥金如土的“土豪”们来说，他们完全可以全额付款。在福州的二手房市场，福州麦田房产营运总监吴祖怀表示，一次性付款的比例确实在四成左右，而且这个数据从去年楼市新政后，比重还出现上涨。这样的调控政策到底能有多大的成效？

　　限售和限利更是荒唐。开发商盖了房子，手续如果齐全，有什么理由不让人家卖？而所有的市场经济主体都是以利润最大化为目的，只要是合理的利润，凭什么限制？

　　在每一次调控后，房价下跌并不明显，下降明显的是成交量，成交量的下降意味着需求受到了抑制。当房价重回上涨轨道时，被抑制的需求爆发，形成每一次政策调控之后出现的一轮暴涨。这对于房地产市场的健康发展百害而无一利。

　　任志强多年来不断强调房价还将上涨，变成了“预言家”，正是看到了房地产调控的症结所在。实际上，在地价不断上涨的背景下，调控政策又在税收上加码，不断抬高房子的成本，这样的政策尤其说是调控房价，不如说是维护房价。

　　10月底，中央政府公布了房地产调控思路，国家主席习近平提出重点将放在保障房供应上。这是真正回到市场化轨道上来的调控思路。

　　房地产调控应该以市场化的手段来进行，改变供需关系，增加供给，减少需求，房价才能平稳。要加大土地供应，平抑地价；让买不起房的百姓能够住上保障房，不要望房兴叹；让有改善需求的百姓不要因为限贷、限购而无法改善，可以把多余的房子推向市场，让买不起新房的百姓有更多二手房可供选择，让市场有更多的房子出租，平抑租金，而不是对主城区的购房者实行“饥饿疗法”；切实降低二手房交易税费，降低二手房的成本；创造更好的实业环境，引导资金进入实业，而不是去投机炒房；控制货币发行总量，大力发展债市、股市、期货市场等交易市场，开拓更多的投资渠道，让资金不再拥堵在楼市这“华山一条路”。

　　如果房地产调控还是简单地进行行政干预，调控终将难以奏效，任志强所说的又将一语成谶。