亢 舒：自住型商品住房考验政府智慧

　　明确“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的总体思路，加大自住型商品住房供给，能更好满足社会“夹心层”住房需求，有利于完善符合我国国情的住房消费模式

　　近日，北京市出台相关意见，要求增加中低价位的自住型、改善型商品住房建设，在保障此类住房土地供应的同时，在销售价格上也给予适当指导。

　　笔者认为，该《意见》传递出当前房价调控的思路正在发生一些新的变化：即从过去主要依靠抑制购房需求，转向增加房屋供给，特别是有针对性地增加“定向群体的房屋供给”。在我国已确立“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的前提下，加大自住型商品住房供给，能够更好地满足低收入群体的住房需求，有利于既充分激发市场活力，又兼顾不同群体的购房能力，从而进一步完善符合我国国情的住房消费模式。

　　近年来，我国一线城市房价不断攀高，处于社会“夹心层”的“刚需”群体购房难度增加。这一群体由于无法享受政策性住房的优惠，只能被迫进入商品房市场，不仅加重了其购房负担，也放大了商品房市场需求，抬高了房屋市场价格。推出中低价位的自住型、改善性商品住房，是实现“低端有保障、中端有支持、高端有市场”目标中的重要一环，将在一定程度上改善现有住房供应格局，从而稳定价格预期。可以想象，若大量自住型商品房陆续投入市场，将分流众多普通商品房市场需求，适度缓解当前部分城市出现的“恐慌性抢房”现象。同时，商品房项目将会加快推盘速度，与同地段自住型商品房形成一定竞争关系。从这个意义上说，北京市此次推出的调控举措以及随后将出台的相关细则，将对同样面临房价上涨压力的上海、广州、深圳等城市以及部分二线城市起到示范效应。

　　但此次“京七条”只是迈出了“中端有支持”的重要一步，要真正走稳走好，还需相关部门在房屋区域选择、购房资格审定、商品房退出机制等方面做大量细致工作。

　　首先，应合理选择建设区域，凸显自住型商品住房吸引力。虽然《意见》明确规定，自住型商品房将优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域，但具体将在哪些区域落地值得进一步关注。毕竟，一线城市土地供应始终处于紧张状态，倘若供地主要在城市边缘地区甚至远郊区，其对购房者吸引力和市场预期的影响将十分有限，对平抑房价上涨的作用将大打折扣。

　　其次，应严把资格审核关口，确保自住型商品住房发挥最大效应。以往限价房、廉租房的资格审核中，少数人利用操作不透明等政策漏洞，占据了本不该享受的保障性住房资源，多地都被曝出“开宝马买限价房”的怪现象。在自住型商品住房上市过程中，有关部门必须严把审核关口，公示审核全程，确保真正有自住刚需的人群购买房屋。同时，加强事后审计监督处罚，避免出现权力寻租。

　　再次，应建立公平退出机制，明确自住型商品住房利益分配。《意见》规定，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让；5年以后转让的，如有增值，应将差价的30%缴纳土地收益等价款。但5年后如何计算收益？装修、税费、利息等是不是在收益里扣除……这些利益分配的细节都会对市场预期产生影响，须在自住型商品房推出之初，就以法规形式加以明确固定。

　　笔者认为，自住型商品住房的出现对于满足住房者需求、平抑房价是件好事，目前外界对这项政策评价过于悲观。但把好事办好，实事办实，考验着相关部门落实政策的决心和智慧。