朱大鸣：楼市降温应慎用休克疗法

　　近一段时间，房价热窜与政策冷对有点不符合市场人士的惯有逻辑。有香港媒体分析，新领导层强调改革着眼于“顶层设计”，从体制上着力，根本性地去解决问题，估计十八届三中全会后，楼市调控措施会采釜底抽薪之法，改革集中在土地、税收及体制方面。

　　一旦楼市失去控制，就如同失速的飞机，很容易造成飞行事故。从目前的情况来说，中国经济转型尚需努力，增长还离不开房地产这个发动机。毕竟中国楼市还是有很多刚性需求存在，目前所要达到的政策目标是，使得房地产市场能够正常运作，这样既不伤害经济内在运行机制，也不会使得房地产市场胡乱狂奔。所以，不能排除决策层从整体上给楼市进行一场休克式治疗。

　　休克疗法虽然有助于改变楼市走向歧途的功能，但是，如果操作不当，很可能会打蛇不成反被咬。具体来说，导致中国楼市过热的一个最重要的因素是投机，投机利用了供求失衡的规律，放大了楼市的稀缺性，从而制造了楼市一轮又一轮的暴涨，所以，无论宏观调控政策具体怎么操作，其所指向的目标就是楼市投机行为。

　　限购就曾打蛇不成反被咬，它是一种行政手段，用外在的强制来限制投机。这一手段招致广泛的非议，被指误伤了刚性需求和改善性需求，在房价上涨背景下，限购政策如同筑堤坝，一旦放开就会导致河水泛滥，副作用非常大。鉴于此，有人提议用房产税、征收遗产税或者限卖的手段来遏制投机，其射击目标仍然是遏制投机性需求。不过，在房价上涨的背景下，投机性需求会绕过各种防线，使得调控目标失效。

　　就房产税来说，如果房价上涨的幅度超过了投机者所支付的房产税的增量成本，不但遏制不了房价，反而因为成本推动导致房价展开新一轮上涨。房产税具有助涨助跌的功效，在日本和美国都显现得非常明显。泡沫放大时房产税助涨，泡沫破裂时因为成本大增它是助跌的，因此，房产税承担不了稳定楼市的功效。

　　香港分析人士认为，涉及房地产领域的包括土地制度改革、房产税改革、地方税收改革等，这些改革都是要相互配合才能成功，这正是中央暂时对楼市按兵不动的主要原因。事实上，我们并不否认房地产调控是一项系统工程，但是，从当前的实际情况来看，土地制度改革因为涉及社会安危很难有实质性突破，因为决策层不可能只考虑经济利益，还要考虑社会安定因素。房产税改革也因为其功效和利益纠缠，很难真正发挥遏制房价上涨的作用，地方税多了，并不意味着地方政府就愿意放弃土地财政这一块肥肉。因此，不能对政策功效过于乐观。

　　我们曾经呼吁有条件地让小产权房转正，虽然小产权房是非法生育，但生出来了还是应当给予法律保护。然而，在现实中小产权房转正牵涉到了太多的利益牵绊，就像被一张大网网住一样，使得这些改进难以伸展。某种意义上，小产权房也为供不应求的房地产市场作出了贡献，在廉租房和经济适用房曾经没能得以扩展之际，这些小产权房从放大供给角度平衡了房地产市场。

　　笔者认为，十八届三中全会很可能会给房地产调控一个明确说法，会出台一系列措施迎击暴涨的楼市。毕竟，房价乱窜对楼市不利，房价暴跌更是殃及大部分人，稳定房地产市场，才能稳住中国经济。