潘向东:交易环节征税短期效果优于房产税

2013年04月02日 09:41   来源:中国经济网—《经济日报》   

  房地产调控的主旨是抑制投资投机,满足老百姓自住需求。就这一目的而言,短期内从交易环节开征税收要优于房产税。随着交易环节所得税的开征,对未来想进一步进行投资投机的购房者,将产生显著的抑制作用。

  此次“国五条”中,最受关注、争议最大的或许就是征收20%交易环节所得税这一项了。从各地细则来看,有的地方是实施严格征收,有的则避而不谈。其实,就目前的情况而言,对交易环节征收所得税是房地产调控一个不错的“次优”选择。假如这部分新增税收能完全转移至中低收入首套购房者,对他们进行减税购房或个人所得税抵免购房信贷,这一政策将更受欢迎。

  我国耕地和人口主要集中在中、东部地区,这是城市化过程中急需住宅用地扩充的区域,同时住宅土地的供给又受18亿亩耕地红线的限制。这一矛盾表明,住宅土地在中国是稀缺的,不能无限供给。而住房又关系到民生,国家应该对这一市场进行干预,不能让它成为一个几乎不受约束的投资投机市场。房地产调控的主旨就是抑制投资投机,满足老百姓自住需求。

  实现这一目标的有效途径,是增加老百姓自住需求供给和抑制投资投机需求。具体包括:增加中小户型房屋供给;对百姓自住购房进行税收减免,降低他们的购房资金成本;对投资投机者课以重税,提高其成本。

  就抑制房价、打击投资与投机需求而言,短期内从交易环节开征税收要优于房产税。虽然房产税在经济社会发展到一定阶段后迟早会推出,但目前该政策在现阶段很容易产生“水土不服”:首先,我国老百姓投资渠道较少,许多家庭都是通过购房来消除对养老与医疗问题的忧虑,现金流并不充裕,征收难度较大。其次,在目前情况下,开征普适性的税种,容易放大居民税费负担。此外,该税种一旦开征,各级财政将对其形成收入依赖,未来很难有调节的余地。最后,由于房地产业的大周期仍然没有结束,房产税开征后很容易转嫁到购房者身上,与开征初衷背离。

  相比之下,提升交易环节所得税征收的可操作性更强。因为交易过程的现金流充裕,而且对投资投机者的增值部分征税,更容易被大众接受——毕竟是获益的前提下征税。尽管有些人认为,交易环节所得税的开征会使税收转嫁给买房者,但这一判断可能存在误区。因为假若房价未来继续出现大幅上涨,那么在这种情况下,购房者不管是买新房还是买二手房,都会大幅提高成本,不存在税收的转嫁。随着交易环节所得税的开征,对未来想进一步进行投资投机的购房者,将产生显著的抑制作用。

  此次“国五条”及各地细则措施的出台,尽管还是延续了以前的一些调控方式,但强调了交易环节税收、增加供给等内容,显示出调控措施已步入正轨。预计未来房地产调控方式将进一步转变:从过去较多采用“一刀切”逐步转向“差异化”调控(即抑制投资投机性需求的同时支持和鼓励自住需求);从过去的“限购”措施逐步转换到直接“限售”(即超过自住之外的房屋卖出,征收较高交易所得税);从过去行政性的调控方式为主逐步转向市场化的调控方式为主(即更多地依赖税收工具和金融工具)。(中国银河证券首席经济学家 潘向东)

(责任编辑:李志强)

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