房地产调控的主旨是抑制投资投机，满足老百姓自住需求。就这一目的而言，短期内从交易环节开征税收要优于房产税。随着交易环节所得税的开征，对未来想进一步进行投资投机的购房者，将产生显著的抑制作用。
此次“国五条”中，最受关注、争议最大的或许就是征收20%交易环节所得税这一项了。从各地细则来看，有的地方是实施严格征收，有的则避而不谈。其实，就目前的情况而言，对交易环节征收所得税是房地产调控一个不错的“次优”选择。假如这部分新增税收能完全转移至中低收入首套购房者，对他们进行减税购房或个人所得税抵免购房信贷，这一政策将更受欢迎。
我国耕地和人口主要集中在中、东部地区，这是城市化过程中急需住宅用地扩充的区域，同时住宅土地的供给又受18亿亩耕地红线的限制。这一矛盾表明，住宅土地在中国是稀缺的，不能无限供给。而住房又关系到民生，国家应该对这一市场进行干预，不能让它成为一个几乎不受约束的投资投机市场。房地产调控的主旨就是抑制投资投机，满足老百姓自住需求。
实现这一目标的有效途径，是增加老百姓自住需求供给和抑制投资投机需求。具体包括：增加中小户型房屋供给；对百姓自住购房进行税收减免，降低他们的购房资金成本；对投资投机者课以重税，提高其成本。
就抑制房价、打击投资与投机需求而言，短期内从交易环节开征税收要优于房产税。虽然房产税在经济社会发展到一定阶段后迟早会推出，但目前该政策在现阶段很容易产生“水土不服”：首先，我国老百姓投资渠道较少，许多家庭都是通过购房来消除对养老与医疗问题的忧虑，现金流并不充裕，征收难度较大。其次，在目前情况下，开征普适性的税种，容易放大居民税费负担。此外，该税种一旦开征，各级财政将对其形成收入依赖，未来很难有调节的余地。最后，由于房地产业的大周期仍然没有结束，房产税开征后很容易转嫁到购房者身上，与开征初衷背离。
相比之下，提升交易环节所得税征收的可操作性更强。因为交易过程的现金流充裕，而且对投资投机者的增值部分征税，更容易被大众接受——毕竟是获益的前提下征税。尽管有些人认为，交易环节所得税的开征会使税收转嫁给买房者，但这一判断可能存在误区。因为假若房价未来继续出现大幅上涨，那么在这种情况下，购房者不管是买新房还是买二手房，都会大幅提高成本，不存在税收的转嫁。随着交易环节所得税的开征，对未来想进一步进行投资投机的购房者，将产生显著的抑制作用。
此次“国五条”及各地细则措施的出台，尽管还是延续了以前的一些调控方式，但强调了交易环节税收、增加供给等内容，显示出调控措施已步入正轨。预计未来房地产调控方式将进一步转变：从过去较多采用“一刀切”逐步转向“差异化”调控（即抑制投资投机性需求的同时支持和鼓励自住需求）；从过去的“限购”措施逐步转换到直接“限售”（即超过自住之外的房屋卖出，征收较高交易所得税）；从过去行政性的调控方式为主逐步转向市场化的调控方式为主（即更多地依赖税收工具和金融工具）。（中国银河证券首席经济学家 潘向东）
（责任编辑：李志强）
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