潘 璠：因城施策也要坚持“房住不炒”

　　各地在因城施策过程中，要全面评估、审慎出台相关措施及影响。无论是正视当下经济运行中的困难和不确定因素，还是考虑地方经济的长远可持续发展，都要尽快摆脱对房地产和土地财政的依赖。切实推进结构调整、动能转换，培育和发展新的经济增长点

　　近日，山东省菏泽市调整楼市调控政策，取消了大约一年前开始实行的限售措施。与此同时，广州对商服类物业项目不再限制销售对象、深圳市四大银行降低首套房贷上浮利率的信息相继传来，引发人们对楼市调控会否放松的猜测。

　　始自2016年9月30日的本轮楼市调控已两年有余，其间虽多次有局部政策微调引发一些关注，但中央多次明确释放坚持楼市调控方向不动摇的信号。时至今日，这一轮调控终于初步见效，一些地区房价快速上涨的势头得到遏制，部分地区在短时间内增速有所回落；截至今年11月份，全国商品房销售面积增幅降至两年来的最低点。

　　由于经济发展的外部环境发生变化，内外部不确定因素有所增加，当下经济运行也存在着一定下行风险。对于过去依赖房地产和土地财政程度较高的地区来说，房地产销售增速放缓甚至下降，对地方经济会产生一定下拉作用。在这样的形势下，是否会为了保经济增速而放松调控，成为各界普遍关注的问题。对此，近日召开的中央经济工作会议强调，要构建房地产市场健康发展的长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。

　　笔者认为，贯彻落实好中央经济工作会议相关要求，有关方面亟需在楼市调控方面厘清几个问题。

　　首先，为什么要调控房地产市场？尽管过去20年房地产行业极大地改善了民众居住条件，也在一定程度上拉动了相关行业和国民经济增长，但由于一些地区过于依赖土地财政，加之炒房资金大举涌入，导致了房价的畸形快速上涨，价格与价值的偏离程度越来越大。这既加重了相关地区民众的购房负担，也加大了楼市泡沫和金融风险。所以说，调控并不是以行政干预市场，而是要遏制炒房资金进入楼市，并以此遏制房价快速上涨，使价格向着符合价值的方向合理回归，以更好地满足刚需和改善性需求，防范楼市泡沫和金融风险。

　　其次，如何看待楼市调控的效果？楼市调控是有一定规律和作用周期的。上一轮调控始自2012年四季度，效应自2014年下半年开始显现，到2015年一季度更加明显，70个大中城市新房同比均呈下降之势，销售同比也降至最低点。但是，因为此后各地陆续松绑调控措施，价格再次大幅反弹，以至于飞涨之下引发社会广泛关注。本轮调控至今两年有余，调控效果到今天才开始普遍显现。于是，个别地区出现了放松调控的声音和某些“松动”迹象。必须看到，目前各地楼市销售及价格总体上只是增幅放缓，实际还在增长，即使有些地区出现价格回落，也是在长期快速高涨基础上的有限回落。如果各地考虑短期经济增速，相继以因城施策为由，采取动摇“房住不炒”定位的调整措施，极有可能再次引发价格高涨、使调控效果功亏一篑，进而引发更多更大的“次生灾害”。

　　第三，各地该如何具体因城施策？“房住不炒”定位，是中央多次明确和强调的，而且是为了让市场供求关系真正发挥作用、终止“暴涨—调控—调控放松—再涨—再调控”恶性循环，因而应长期坚持的原则。各地因城施策调整相关政策和措施，也都应以“房住不炒”作为衡量和评判的标准。如降低首套房贷利率上浮比率，或有利于满足市场刚需，且不会拉高房价、造成泡沫风险，但如果放松二套及以上房贷，就需要格外慎重。至于限售，其目的就是防止炒房拉高房价和制造泡沫，本应纳入房地产发展长效机制。如果连两年的时限都不设，买了很快就卖，其目的极可能就是为了炒房。如此，既没有增加市场有效供给，又增加了购房者负担。对地方政府而言，尽管可能短期拉高经济增速，但这样的增长不仅难持久，且副作用会远大于炒房带来的所谓增量。

　　所以，各地在因城施策过程中，要全面评估、审慎出台相关措施及影响。无论是正视当下经济运行中的困难和不确定性因素，还是考虑地方经济的长远可持续发展，都要尽快摆脱对房地产和土地财政的依赖，切实推进结构调整、动能转换，培育和发展新的经济增长点。（作者：潘 璠）

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