楼市调控如何影响住房市场与中国经济增长

　　目前，中国经济面临“去产能、去杠杆、去库存和降成本”的困境，面临经济下行和发生系统性金融风险的可能。另一方面，中国楼市特别是一线城市楼市紧调控政策不断加码，“限购、限贷、限商、限价、限安公积金”等政策不断出台。因此，人们担心楼市调控会进一步加剧经济下行和金融风险。实际上，楼市调控如何影响中国经济增长涉及楼市与经济增长之间关系。

　　楼市调控如何影响经济增长

　　从理论上讲，楼市调控对经济增长四方面影响。

　　首先，楼市调控影响投资。长期以来，投资是中国经济增长的主要拉动力。楼市从生产和产出两方面影响投资。2017年，房地产开发投资占固定资产投资17.12%，房地产开发投资占GDP13.27%，房地产销售额占GDP16.16%。可见，楼市是中国固定资本形成和经济增长的动力。

　　楼市紧调控政策必然减少固定资产和投资和减缓经济增长。尽管房地产投资能够促进增长，但目前中国楼市高库存和高空置并存，个别地区还出了“鬼城”，存在过度开发和过度城市化问题，不能再通过粗放式、摊大饼式方式促进经济增长。因此，楼市紧调控政策政策挤出了房地产投资，促进了非房地产投资，不仅有利于集约式经济增长，克服房地产和城市发展误区，而且有利于经济转型和产业升级，促进高质量经济增长。

　　其次，楼市调控影响消费。消费也决定经济增长，但中国消费不足和消费过度并存，消费结构不合理，导致消费乏力。楼市经买房和租房影响居民消费。目前，中国居民住房拥有率接近90%，而欧美等发达国家的住房拥有率65%左右，欧美发达国家的租房市场占35%左右，而中国一线城市的租赁市场占35%左右。

　　因此，中国居民主要通过买房解决住房消费问题。但是，目前中国城镇居民特别是一线城市居民既面临买不起住房问题，又面临租不起住房问题。通常，判断居民能否买得起的指标是房价收入比，居民能够租得起的指标是租金收入比。根据世界银行和联合国在上世纪80年代的一项调查显示，当一个国家和地区中等收入居民的房价收入比超过3-6倍时，中低收入者面临买不起房问题，美国住房部以及西方的相关研究发现，当中等收入者的租金收入比超过30%时，中等收入者面临租不起房问题。

　　根据最新的一项研究发现，在中国35个大中城市中，2016年有19个城市的房价收入比超过了6，这些城市中等收入居民面临买不起住房问题。在中国35个大中城市中，2016年有16个城市的租金收入比超过了30%，这些城市的中等收入者面临租不起房问题。因此，楼市紧调控政策政策不仅能解决中低收入者买不起房和租不起房问题，促进住房消费，而且能扩大非住房消费，提升整个居民消费水平，减少预防性储蓄，促进经济增长。

　　再次，楼市调控影响银行安全。众所周知，1998年的东南亚金融危机以及2008年全球金融危机源于住房泡沫破灭。因此，房价泡沫是金融危机的前兆，政策制定者总是将房价作为金融部门脆弱性的重要指标（BIS和IMF，2005；Koetter和Poghosyan，2010）。

　　目前，学界和业界通常使用空置率、租售比和房价收入比测度住房泡沫，尚未统一。根据泡沫定义，住房泡沫分为理性住房泡沫和非理性住房泡沫。相对于非理性住房泡沫，理性住房泡沫不仅具有理论基础，而且能够准确测度住房泡沫。在现有住房泡沫指标中，租售比属于理性住房泡沫指标，空置率属于非理性住房泡沫指标，房价收入比不属于住房泡沫指标，而是房价支付能力指标。

　　我们最新的一项研究表明，1996-2016年中国35个大中城市中有12个存在严重和轻微住房泡沫，2个无明显住房泡沫，21个房价被低估。因此，对于住房泡沫严重的城市而言，楼市紧调控政策有利于挤出住房泡沫，防范银行风险，化解银行危机。对于无明显住房泡沫和房价被低估的城市而言，楼市紧调控政策可考虑松绑，因城施策。

　　最后，楼市调控影响土地财政和地方债风险。土地无论作为资本（投入），还是作为资产，楼市均影响土地市场。中国城市土地属于国有，具体属于地方政府所有，从而土地出让金属于地方政府预算外收入，被称为“土地财政”或“第二财政”。另一方面，根据国家审计总署2013年第32号审计公告，有37.23%的地方债承诺以土地出让收入偿还。因此，楼市波动将会导致土地市场波动，从而影响地方土地财政和地方债风险。

　　目前，东部地区土地财政占地方财政预算内收入的比重不到40%，中西部地区土地财政占地方财政预算内收入的比重接近50%，有的甚至更高。2017年中国地方债务余额约为166676.08亿元，占GDP比重20.15%，占土地财政收入的4.57倍，占地方财政预算内收入的2.43倍。因此，中国楼市紧调控政策不仅会减少地方政府土地财政收入，而且地方债偿还能力，增加地方债风险，从而损害经济增长。因此，楼市紧调控政策不仅应考虑经济结构的调整，还应考虑金融风险，力争使二者达到均衡状态。

　　楼市调控如何影响住房市场

　　中国楼市紧调控政策目标有两个，一是解决住房问题，二是防范住房泡沫和金融风险。对开发商而言，楼市紧调控政策会使土地取得和住房销售难度加大，面临较大的流动性和破产风险，需尽快降价销售和降杠杆，加快企业或产业转型和资产重组（并购）。目前，在楼市紧调控政策下，一些开发商开始由开发市场向存量房市场或租赁市场转型，增加自持项目或进行长租公寓经营，因租客支付能力有限，租金回报率在2%左右，为提高租金回报率，租赁机构通过租赁贷等资本运作方式垄断房源提高租金，导致某些城市租金暴涨，引发新市民租不起问题，应引起高度警惕，必要时进行租金控制，否则容易导致租金贷违约风险。

　　另一方面，在楼市紧调控政策下，一些开发商转向“代建模式”及“小股操盘”，由多元化经营转向专业化经营规避市场风险。对多套房所有者和炒房者而言，楼市紧调控政策使其面临较大的投资和现金流风险，负资产及违约风险加大，应及时调整投资理念和投资行为。对一套房家庭而言，楼市紧调控政策对其无显著影响，但会降低房产税负担（若开征）。对无房户而言，楼市紧调控政策有利于增强器住房购买和租金支付能力，有效解决住房困难问题。

　　众所周知，住房具有消费和投资双重属性。为实现经济转型和产业升级，防范和化解系统性金融风险，必须长期坚持从紧的楼市政策，坚持住房的消费属性，打击投机和炒房行为，大力发展和规范住房租赁市场，治理整顿住房开发市场，让全体人民住有所居，实现住房长效调控机制。