楼市首期分付 违背政府调控政策

　　据媒体披露，为挽救成交低迷的形势，河北省廊坊市不少楼市新开发项目都在进行“低首付”的促销，部分楼盘可20%首付“锁定房源”。同时，针对外地户口不能购房的政策，部分楼盘销售也给出“先购房再缴社保”或“花钱落户”等办法（12月12日《证券日报》）。

　　顾名思义，所谓楼市首期分付即部分楼盘为提振楼市销售业绩或挽救楼市低迷局势，对购房者开出付2成首付的优惠购房条件，剩下的首付欠资由开发商垫资，比如首付50%购房，则有30%由开发商垫付，然后由购房者分几次偿还给开发商的垫资。

　　应该说，这种促销行为确实应在禁止之例。

　　首先，违背了当地政府楼市调控政策，消弭了楼市调控效果。如开发商针对外地人购房附三年社保或纳税记录的条件，部分开发商采用“分期首付，暂缓网签”的方式加速回款，以缓解资金压力；部分开发商最低可以首付20%“锁定房源”，剩余的30%可以分批还，中间不收取任何利息。

　　开发商这一促销行为严重违背了当地政府规定的“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房的规定；已拥有1套及以上住房，或无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”等有关规定，对当地楼市调控生态带来严重的负面影响。

　　其次，容易引发“羊群效应”，让其他开发商群起效仿，加大楼市调控难度。在目前楼市调控步步紧逼、各地开发商对楼市调控政策较为敏感的情况下，廊坊市开发商的“首期分付”行为不仅对当地及周边开发商形成诱发效应，从一个侧面冲击楼市调控政策效力，更对全国其他地方的开发商起到了“示范效应”，使全国开发商变着各种花样违规进行楼市销售，既给监管带来难度，又会加大监管成本，从很大程度上延缓楼市调控成效。

　　再次，这是一种变换马甲的“首付贷”行为，涉嫌逃避监管，对楼市调控的金融信贷政策形成冲击。为确保楼市调控成效，中央政府及其监管部门对楼市“首付贷”及银行消费贷进入楼市多次下发了相关严厉查处文件并进行了相应的清查活动，在很大程度上堵塞了各路资金进入楼市的“暗道”，对楼市降温起了重要作用。而今天的“首期分付”其实就是变换马甲的“首付贷”，与“首付贷”有异曲同工之效；如果不进行及时、有效的监管或打压，不仅会让社会资金通过开发商“垫资活动”流入楼市，而且也会对金融宏观调控带来严重冲击，给楼市调控政策的正常实施带来很多障碍。

　　最后，增加购房者成本负担，严重损害或侵蚀了购房者的利益。从表面上看，“首期分付”给购房者带来了方便并带来了利好，但实际上却加大了购房者的成本和负担。如假设两种“分期方式”均按照基准利率，贷款25年，等额本息还款法计算，“直接首付50%”每月还款2129.91元，还款总额628973元；“首付20%锁定房源”每月还款2731.84元，还款总额819552元。

　　两种支付方式还款总额相差190579元，即使减去购房者前期少缴纳30%房款可获得的收益，显然也相差很多。显然，“首期分付”严重损害了购房者的切身利益，是一种典型的违规垫资行为，必须予以全面禁止。

　　因此，监管当局对目前开发商这种“首期分付”促销行为应引起足够重视并保持高度警觉，制订相应的监管跟进措施，加大检查监管力度，防微杜渐，将其消灭在萌芽状态，防止其负面影响的继续扩大，为全国楼市调控营造有利的大气候、大环境。

　　（莫开伟，中国不良资产行业联盟金融与法律研究院研究员）