调控致冷的楼市难破楼市周期律

　　经过一线城市史上最严厉的楼市调控，以及二线热点城市跟进调控大军，楼市调控效果似乎已经显现。

　　国家统计局数据显示，1-5月，全国商品房销售面积增速比1-4月份回落1.4个百分点；商品房销售额增速回落1.5个百分点。较2017年年初，全国商品房销售面积、金额分别下降7.4和10.8个百分点，较去年最高点下降22.2和37.3个百分点。北京、上海、深圳的新房成交套数同比降幅都在三成以上。

　　一线城市的楼市呈现“量价齐降”，二线城市的楼市也是如此，但五月份三四线城市的却呈现出“量价齐热”。按照一二线楼市的传导规律，三四线城市——尤其是热点城市可能会拷贝一二线城市的紧缩调控之策。这样，未来三四线城市可能也会出现“量价齐降”的情况。

　　楼市量与价降下来，就达到了楼市调控目的，实现楼市健康稳定增长了吗？未必。楼市不是涨与跌和热和冷的肥皂剧，而是牵动各方利益的复杂资本游戏。新世纪以来，中国楼市已有几轮周期的沉浮，当然也包括好几次的调控。楼市呈现出来的基本生态是，一调就死，一放就乱，甚至市场也会发出嘲弄甚至鄙夷的声音——所谓“宏调变空调”。但是几个周期的轮回，市场参与者都难以摆脱炒房投机的嫌疑，而社会公众对于房价的高企则是一如既往地不满。

　　从国家统计局发布的每月70城的统计数据看，中国楼市主要是这些城市的游戏。其中，有楼市的引领者--京沪广深四大城市，以及一线城市周边的热点卫星城，这些城市不知楼市库存为何物，在全国人流聚集的支持下，楼市似乎有无限大的容量，楼市也呈现出一路狂奔的态势。当然，这些城市也往往成为楼市调控的急先锋。随后就是省会、计划单列和热点二线城市，他们楼市呈现企稳向热态势，尤其是在一线城市调控的时候，这些城市的楼价也会呈现一段时期的高峰。从本轮楼市的情势看，这种趋势更为明显，南京、杭州、武汉这些传统的二线城市房价紧逼上一周期末的一线城市，而合肥、郑州等靠政策概念激活的新二线城市楼价也呈现出令人惊愕的增势。当然也包括京津冀周边地区，也成为政策引导下的楼价高涨区。

　　三四线城市，在前几个周期，量价波澜不惊甚至积累了庞大的库存，因而也成为去年供给侧改革中“去库存”的重点。但是在一二线热点城市楼市过热的传导下，尤其是在一二线城市加入调控大军的情势下，今年二季度以来开始狂涨，一些三四线城市平均楼价开始步入“万元时代”。不出意外，热点三四线城市也会加入调控大军。

　　和上一周期45个左右的调控城市相比，本轮周期的调控城市将会超过50个。

　　政策调控或者说行政命令抑制下的楼市转冷，并不意味着楼市进入健康生态，而是陷入难以走出楼市调控的周期怪圈。楼市，靠政策调控可暂时消解楼市乱象，挤压楼市泡沫和抑制投机需求，但是难以化解楼市沉疴痼疾。当然，也无法从根本上解决“房子是用来住的，不是用来炒的”。

　　一方面，中国楼市依然未能走入市场配置资源的常态轨道，而是一直徘徊于政策导向和利益主导的态势中。这就导致了中国楼市不能用市场消化的方式硬着陆去疴，只能通过政策介入的方式软着陆。否则，从政府到银行再到购房者，这些多元纠结的利益主体，都可能因为利益受损而引发系统性的金融风险。多利益主体的掣肘与多风险因素的失控，让中国楼市对市场配置资源有着根深蒂固的恐惧。投鼠忌器，只能通过政策调控的方式，去解决楼市的“表征”问题，而无法根除楼市的病根。一调就死，一放就乱，再调再死，再放再乱，中国楼市总是难以跳出这样的周期律。

　　另一方面，楼市存在极大不均衡。城市化与小城镇建设的设计，和现实中人流流向一二线大城市的现实形成了矛盾。这是中国楼市存在线际之分的根本原因。这就导致了一二线热点城市的楼市越来越热，但是中小城市又存在难消库存的主因。糟糕的是，当政策面为中小城市提供去库存解决方案时，这一方案却在热点城市起到了火上浇油的作用，而无助于解决中小城市的库存问题。

　　现实是，即使热点城市存在人口流入限制，城市化的大潮也决定了一二线热点城市楼市需求旺盛。这一热潮最多会传导至三四线城市，对于中小城市尤其是中西部地区的欠发达城市言，楼市永远存在难以消化的库存。

　　楼市问题，不仅仅体现在房地产市场的差异，还需考量城市化进程的特点。具体而言，要重新设计新型城市化，遍地开花的小城镇模式或许不合时宜。因为就地落户解决中小城市的库存，已经证明是失败的——这违反了人往高处走的趋利原则。

　　故而，扩大热点城市的供地，或是顺势而为的解决之道。至于中小城市，则限制房地产开发，至于存量房产项目，不妨通过休克疗法，彻底释放其中泡沫。唯此因城施策，才能彻底解决中国楼市的周期律难题。

　　（张敬伟，察哈尔学会高级研究员，中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）