自2016年9月30日以来，各地按照中央提出的“房住不炒”要求，不断加大房地产市场调控力度，纷纷出台调控政策，防止房价明显过快上涨。不过，从2015年5月份到2018年5月份，我国新建商品住宅价格连续37个月上行，涨幅达20.4%。本轮房价大幅上涨，强化了居民的看涨预期，也增加了调控难度，使得调控政策的边际效应随着时间的推移不断递减。
我国住房货币化改革已经有20年，系统总结相关得失，可为今后推进相关工作提供借鉴。一是在调控政策工具及效果方面，金融政策直接影响购买力，短期刺激效果最好；“限购”等行政措施短期效果直接，但不解决根本矛盾。二是不能重行政手段轻经济手段。三是不应重抑制需求，轻增加供给。四是政策不能频繁切换加剧市场波动。五是因城施策思路面临考验。
当前，应继续坚持从严调控政策不放松，坚决遏制房价上涨，确保不发生系统性风险，同时努力促进供求平衡，尽快从短期调控政策过渡到长效机制建设，从主要依靠行政手段过渡到主要依靠经济手段，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
一是改革“人地挂钩”，优化土地供应。未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩。同时，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。
二是保持房地产金融政策稳定。实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时抑制投机性需求。支持房企合理融资需求，规范融资用途，防止过度融资。
三是转变住房供应结构，丰富供应主体。未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；供给形式也将由以商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。不过，住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜，警惕盲目跟风。
四是推进房地产税改革，抑制投机型需求。目前，房地产税呈现“重增量轻存量、重建设交易轻保有”特点，未来应减少交易环节税费、增加保有环节税费，促进开发建设、交易、保有环节税赋平衡，避免重复征税。
（作者：任泽平 夏 磊）
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（责任编辑：邓浩）
