“买房就能上××小学”、“距国贸仅30分钟”，从2月1日开始，这些话语不能在售楼广告中使用了。国家工商总局日前发布《房地产广告发布规定》，该规定将于2月1日起施行。其中要求房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。其中规定，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。（1月6日《京华时报》）
根据合同法相关规定，房地产广告上关于买房之后的福利性承诺并非要约邀请，关于办理户口、就业、升学等事项的承诺内容属于要约行为，既然有福利性承诺内容的房地产广告属于要约行为，那么就意味着消费者要在预期之内实现广告承诺的内容，否则房地产商就涉嫌违约。办理户口、就业、升学等事项并非简单依靠房地产商就能实现，办理户口属于公安机关的行政行为，就业的主动权掌握在用人单位手中，升学入学的主动权则掌握在教育行政部门或教育机构手中。房地产商包含福利性待遇的要约缺乏具体确定的内容，户口能否顺利办理主要在于申请人是否符合条件，就业能否满意主要看劳动者自身能力，升学入学要看孩子条件及政策要求，而这些因素是房地产商无法左右的，更不可能违反法律政策帮助消费者实现福利性广告承诺。
对于消费者而言，之所以看中房地产商关于户口、就业、升学等承诺而买房，就是因为他们认为买了房之后房地产商会不择手段地为其实现目的，但是对于房地产商而言这些福利性承诺仅是帮助实现而不是必然实现，帮助实现与必然实现之间的差异显而易见。帮助实现其实就是提供相关的咨询服务或信息服务而已，毕竟户口、就业、升学这些群众普遍关心的梦想能否照进现实，涉及的因素非常多，既有主观的也有客观的，仅靠房地产商的能量根本就不可能实现梦想的必然性，而房地产商之所以在广告上做出无法必须实现的承诺，其目的就是为了诱导有相关需求的人买房。
根据合同法精神，商品房买卖合同属于主合同，但是福利性承诺的内容属于从合同，从合同违约并不代表主合同必然违约，加上从合同的不能履行大部分还因为不可抗力因素，例如买受人自身条件不符、法律政策的调整等等，不可抗力导致的合同无法履行双方不需要承担法律责任，即便是消费者认为房地产商违约而起诉，也要举证证明因为未实现户口办理、就业、升学等事项遭受怎样的损失，根据民事法律原则，这种诉求必须以财产性赔偿来体现，司法实践当中，此类证据很难做到客观真实、明确具体，所以证据规则不利于消费者，毕竟无形化的损失必须具体化，谁主张谁举证的规则也不会改变。
合同法第14条规定要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示的内容应当具体确定，具体确定就是内容不能有歧义性的误导，这就是治理房地产广告乱象的法律依据。从法律规定及司法实践中都能看出，房地产商为违法广告承诺付出的代价与其卖房获利相比微不足道，这种决定权并不掌握在房地产商手中的福利性承诺只会误导消费者，甚至涉嫌公开宣扬社会潜规则，让消费者误以为房地产商拥有超越法律制度的神奇力量。
（责任编辑：年巍）
