“住改商”不能想咋改就咋改

2015年11月04日 07:57   来源:红网   晴川

  福州广达路一住宅小区内,开了上百家公司,业主不堪其扰,愤而堵住大堂,不让上班族上楼。而据了解,目前国家和省级两个层面,“住改商”原则上都已放宽,但福州基于城市管理的实际,仍不允许住宅作为市场主体住所(经营场所)。对此,不少市民认为,“住改商”仍是弊大于利,在部门严管的同时,社区自治也要动起来,通过业主协商,制定管理规约,“住改商”泛滥的现象才有望改观。(11月3日《海峡都市报》)

  这实际上已经牵涉到了住宅楼能否用于商业用途的严肃问题。换言之,就是在住宅楼开公司是否合法的问题。按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。据此可见,如果说住改商在法律层面上松绑,那也是有条件的允许。

  如果对这里的“条件”感到模糊,那么在2009年最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中,就说得十分明确:凡业主将住宅改变为经营性用房的,必须经得整栋楼的业主同意。也就是说,只要有一名利害关系人向法院主张不同意,就可以“一票否决”,不得改变。可见,住改商只是有可能,并非想咋改就咋改,还得过全体业主这一关。但这一关显然不好过。

  业主反对住改房,说白了就是担心,一怕影响正常生活,二怕出现安全问题。对前者无需赘述。对后者,众所周知,任何一座建筑物的使用功能都是按照城市建设规划而确定的,并根据其使用功能设计相配套的水电供应和消防设施。住房和商用房的用途存在不同,因此各方面的设计标准也不同,尤其在承重、消防、通道,乃至于电力容量和管道直径等方面的要求都不一样。一旦住宅改商用,极有可能要涉及建筑结构的更改,这就为安全埋下隐患,侵害了业主的居住权,哪怕损害再微小,总归是损害。

  何况,这种侵害不仅仅事关业主利益,也可能是揩国家油水。其一,土地出让价因为土地的用途不同而不同。一般来说,商业用途的土地出让金要远高于住宅用地的出让金。将住房改用商用房,这块差价其实就流失进了包括出租的业主也包括租用者的腰包;其二,住宅物业的使用期一般是70年,而商业物业的使用期只有50年。房产年限上的差异也会造成国家土地税收差额的流失,导致政府权益受损。这个口子轻易打开,也势必会对房产市场秩序形成冲击。

  然而,法律条文既然给住改商留下了余地,那么就存在着实现的可能。如何恪守“不扰民”这个前提,恐怕还得依靠监管发力,扎紧审批环节,尤其是餐饮、娱乐等扰民项目,应坚决挡在门外。同时给符合条件的住改商订立规矩,将额外增加的各种耗损,通过诸如多交物管费等形式以弥补业主损失。

(责任编辑:武晓娟)

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