谭浩俊：用市场眼光看待房贷新政

　　中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》明确，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　这也意味着，此前有关“央行正测评房贷政策，支持二套房首付比例降至五成”的消息，基本是准确的，也是完全有可行消息来源的。

　　在房地产市场持续低迷，相关政策又过于严格，已经对经济稳定产生严重影响的情况下，对房地产市场的相关政策，特别是房贷政策作出调整与优化，是完全可以理解，也是可以接受的。前提是，新的政策不能套用旧的思路，不能把房贷新政当作是“救市”的工具，而要用市场眼光看待房贷新政，用市场化手段对待房贷新政，从而推动房地产市场更加健康有序发展。

　　事实也是如此，本届政府成立以来，一直没有在房地产市场调控方面出台新的政策，政策的变化和调整，也主要是让地方根据市场需要去确定，如放开限购、对首套房房贷政策进行调整等。也正因为如此，政策的调整和优化，没有象过去那样对市场造成冲击，给房价带来强烈波动。

　　也许，正是因为此前的政策调整与优化已经积累了一定经验，而且已经带来了消费者住房消费理念的转变。因此，在稳增长需要时，适度调整和优化房贷政策，按照市场化要求对房贷政策进行适度放开和调整，也就非常自然而必须。

　　实际上，不仅是首套房，在二套房中，也有相当一部分属于刚性需求，如果因为政策调控的需要，过度严格地执行房贷政策，也会使这部分刚性需求受到严重遏制，最终从另一个方面使房地产市场难以健康有序发展。也就是说，过度放任会带来房地产市场的不健康，过于在政策上管制，同样会使市场发展出现不健康现象。正是基于这样的考虑，房贷新政的出台，就显得更加符合当前的实际，符合房地产市场的发展需要。

　　有人担心，降低首套房首付比例、调整二套房房贷政策，会不会带来房价的反弹，使调控再一次陷入困境。说实话，房贷政策的调整，如果对房价一点没有影响，那只能说明这些政策已经对房地产市场不敏感、无效果了。但是，从总体上讲，对房价的影响不会太大。在目前的情况下，投资也罢、投机也行，炒作的空间都不会太大。如果真的担心会带来房价的反弹，并有效遏制炒房现象的发生，可以对二套房的交易设置更高门槛，提高二套房交易的税率，从而使炒房者没有利益可赚。

　　必须面对的一个事实是，由于担心房价反弹而过度通过政策手段对房地产市场进行施压，其负面影响已经超过了房价反弹。在房价反弹的内在动力还不强，消费者购买预期不强烈的情况下，适度放开和调整房房贷政策，正面作用还是要大于负面影响的。不然，经济继续在下行通道上行走，就业、居民收入增长等就都会受到严重影响，反过来制约居民的购买能力，形成表面上的房价稳定与居民购买力下降的矛盾，使房价稳定的含金量降低。

　　从目前的经济运行状况来看，以消费来稳定经济增长，是最具可塑性的一种手段。即便中国不象美国一样是一个消费拉动型国家，也应当更多发挥消费对经济的拉动作用，而住房消费则是当前最容易拉动经济增长的一个重要元素。千万不要因为担心房价的反弹而遏制消费的复苏，控制房价的手段很多，但刺激消费的途径有限，如果新政策能够有效带动房地产市场的复苏，那也绝对是一件好事。

　　需要注意和把握的是，由于政策的关键在于执行，执行的关键在于不要走偏。那么，地方政府、相关职能部门、银行等，就一定要严格按照政策确定的目标和要求去做，用市场眼光去对待政策，而不要机械地将其作为“救市”的手段。一旦把政策定位为“救市”，问题也就会接踵而至了。

　　同时，在政策的执行过程中，也不要不分青红皂白地搞“一刀切”，不同的地区、不同的城市、不同的消费群体，也可以采用不同的政策形式，以便于更好地发挥政策的导向和引领作用，发挥政策在稳增长、促改革、谋发展方面的促进功能。尤其是地方政府，不仅要用好政策，更要在利用政策的同时，更加重视实体经济的发展，通过实体经济的复苏来更好地配合政策作用的发挥，形成良性循环。