冯海宁:房贷新政能否点燃楼市

　　央行和银监会在国庆长假前夕出台的《关于进一步做好住房金融服务工作通知》立即搅动楼市。在此利好政策刺激下，据说不少二线城市都在黄金周看到了楼市回暖的曙光，一些开发商开始了抢客大战，或者准备提价，部分购房人也开始躁动起来。

　　从理论上推测，此次房贷政策松绑，无论是“认贷不认房”，还是“七折利率优惠”，都能刺激需求，让楼市企稳甚至回升。这一救市措施的力度也大于限购松绑。但是，开发商不能过于乐观，购房人也不能盲目躁动。

　　首先，这一轮楼市降温不是宏观调控的结果，而是市场之手推动的结果。虽然房贷新政是一大利好政策，但房价走向最终还是取决于供需关系。从供应的角度来说，很多城市库存量仍然偏大。从需求角度来说，央行不久前公布的调查结果显示，居民购房意愿持续下降。

　　房贷新政实施后，必然能改变一些人的购房意愿，有利于消化楼市库存，但由于房价仍处于高位，就会影响到很多需求的释放。还要意识到，这一次房价下降还与大量保障房上市有关，今后各种保障房还会源源不断上市，需求将会不断被分流。另外，不动产统一登记将会倒逼部分房产投放市场，增加供应。

　　其次，就房贷新政本身而言，象征意义或许大于实际意义。不可否认，房贷新政会改变很多开发商和部分购房人的预期，但主要影响恐怕还在心理层面，实际作用有限。这是因为，金融监管部门并不能强制商业银行严格执行房贷新政，而且临近年末，各商业银行的资金一般比较紧张，未必有能力执行新政。以“七折利率优惠”为例，虽然能降低购房成本，但由于房贷利率打七折之后，商业银行的盈利空间会大幅压缩，这样一来，很多银行就未必执行这一优惠政策。当购房人享受不到实质优惠时，是否还会出手就要打一个问号。

　　总之，房贷新政是楼市利好政策，但实施效果还需要观察。笔者认为，开发商应该利用房贷新政抓紧消化库存，进入正常开发轨道，而不应借机提价；购房者应该理性决策，而不应盲目躁动。尤其是在库存量较大的三、四线城市，供需双方更应保持理性。期待房贷新政让楼市企稳，而不是制造不稳定。