余丰慧：房贷新政转向支持投机需求？

　　国庆节前，央行出乎市场预期放松了房贷政策。对于房贷新政，很多人都把注意力放在了首套房认定标准的放宽上，但实际上，这次新政的重大影响在于，房贷政策导向在实际效果上重新转向支持投资、投机性购房。

　　新政的核心点，是明确了“拥有一套住房结清贷款后，再买房按照首套房贷款执行，首付30%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍。”而新政的关键点在于：“对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”这等于把此前的“第二套及以上住房首付款60%，利率在基准利率上上浮1.1倍”的限贷政策彻底取消了。

　　“首套房利率最低打七折”的规定，看似支持了刚需和改善型需求，但在实际操作中，基本是画饼充饥。从效益性上分析，目前五年期以上的贷款基准利率为6.8%，打七折就是4.76%，而现在存款这种低成本资金已经很难吸收进来，银行基本依靠发售理财产品筹资，利率成本在5%以上，再算上人工等成本，七折房贷利率就是笔赔本的买卖，银行怎么会有积极性？从流动性来看，房贷一般期限为五年至三十年，加之我国资产证券化程度很低，所以房贷是流动性最差的。在流动性风险日益加大的情况下，银行自然不会不顾风险去发放七折房贷。

　　在笔者看来，央行在信贷政策上重新支持投资、投机性购房是一把双刃剑：一方面，可能促使低迷的房地产行业迅速复苏，促使房价在短期内重拾涨势；另一方面，也会向市场放出一个让人恐慌的信号——连信贷都放水了，足以看出房地产市场的低迷和萧条程度，以及房价长期继续走低的不可逆转性，这会使得市场需求更加谨慎，购房人更不敢轻易入市，商业银行对房地产更加惜贷。