房贷新政有利改善型住房需求

　　9月30日，中国人民银行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，修改了首套房的认定标准，首套房贷款还清再购房享受首套房政策；未实施或已取消限购城市，第三套住房不限贷。同时，央行重申了房贷利率最低7折的政策。

　　9月30日，100个城市的新建住宅价格指数出现了该指数发布4年来的最大月降幅。央行的政策力度虽然不是无限救市，也难以再对楼市产生强刺激作用，却可以让更多购房者尤其是改善型需求人群重拾购房信心。

　　随着我国经济转型的逐步深化，房地产投资和土地财政对于经济增长的拉动作用逐渐减弱，投资拉动型经济结构向消费推动型经济结构的调整成为不可逆转的趋势，此时放松限购限价限贷等行政措施，可以帮助开发商加速去库存，缓解负债率攀升引发的资金链断裂风险。

　　今年初，个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题，也在一定程度上制约了需求释放。一方面，此前政策规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低。另一方面，“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况被认定为二套房，存在着误伤一部分改善型需求的情况。

　　此次出台的房贷新规有关“还清第一套房贷再申请按首套执行”的规定将降低部分改善型购房者的入市门槛。从第二套房被重新认定为首套房后，不仅首付款从6成降低为3成，而且优惠后的贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。以贷款50万元按照二套房认定，利率上浮10%按7.2%计算，按照贷款20年等额本息还款，月供为3936.75元，总还款额为944819.16元。新政策按照首套房的七折利率执行，购房者月还款额可减少750多元，20年还款总额最多可以降低18万元以上。此次信贷政策的调整体现了央行对于居民家庭合理住房消费的支持和保障，使得自主群体的购买压力大幅减轻。

　　2013年我国人均GDP约6767美元，其中占比最大的消费支出为住房消费。我国居民的住房消费观念使得这一格局在较长时期内不会改变，未来刚需入市潜力仍大，改善型的住房需求也将为消费增长提供持续不断的动力。央行和银监会出台的房贷新政，通过加强对居民购房的金融支持，满足普通家庭的购房需要，有利于前期受政策抑制的需求得到释放，对促进消费有更好的推动作用。

　　房贷新政进一步完善尚需细则的制定。根据以往的惯例，从央行发布新政到各大银行细则性文件出台通常需要一定的时间，预计“十一”过后具体细则将陆续公布。需要细则明确的内容包括：“已结清相应购房贷款”是否指商业贷款和公积金都要还完？某些地区如北京购买第三套房的申请人，首付款比例如何认定？“向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款”如何落实等等。

　　央行及银监会调整住房贷款政策的举动是为了给正在减速的经济注入更多活力而采取的定向调控之一。一段时间之前，央行曾向五大银行注入5000亿元资金，国务院还决定减轻向投资购买设备的制造商征集的税费。这些有针对性的分散举措，体现了政府的意图，不是向经济注入大量流动性或启动新一轮经济刺激计划，而是对一些重要机制做出调整。