实践中,在一些中小城市尤其是基层的县乡物业小区的收费标准,基本上或很大程度上实行的就是政府定价或指导价
记者近日从国家发展改革委获悉,2014年11月下旬以来,国家发改委会同有关部门先后印发8个文件,放开24项商品和服务价格,其中包括非保障房小区物业服务费审批。国家发改委价格司相关负责人表示,目前我国已有物业服务企业7.1万家,从业人员超过600万人,服务供给较为充足,完全具备市场自由竞争形成价格和服务的条件,对于物业服务费等,可以由业主委员会采取公开招标的方式,选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业(1月5日《北京青年报》)。
这是国家发改委又一次大范围取消下放相关收费价格管理,体现的是国家进一步大力简政放权、增强市场活力的思维、勇气和决心。而就非保障房项目小区物业服务费取消政府审批、由业主和经过充分竞争的物业公司自主协商来看,也无疑是增加了缴费者的话语权和自主权,更加真实地体现和回归市场决定服务价格,值得鼓舞,也值得期待。
可是还应该看到,要想使放开后的非保障房物业小区物业费政策在基层落地生根,真正实现物业公司业主自聘、物业费供需双方协商,并不是物业费审批政策单一放开这么简单。
毋庸置疑,就全国范围来看,越是大城市,相关小区的业主入住率也越高、自我管理的权利意识也越强,同时这些地方物业公司的服务也越规范。也就是说,物业小区物业费审批放开后,大城市的物业管理及收费实现业主自聘、物业费供需双方协商,应该说是比较自然,水到渠成的事。
就确定小区物业费收费标准的实践而言,事实上在许多地方也早已是半放开状态,比如《河南省物业管理条例》以及《河南省物业收费管理办法》等,就规定物业公司可以自行与业主委员会自主协商物业费标准。另一种方式是在小区没有业委会或无法协商一致的情况下,由价格部门在成本审核的基础上实行政府指导价。
但实践中,在一些中小城市尤其是基层的县乡物业小区的收费标准,很大程度上实行的就是政府定价或指导价,并不是政府物价部门不放权,而是落实市场自主形成物业费标准还存在着诸多问题,一方面是部分业主尤其是从农村居民等刚刚转化而来的业主,思想观念还跟不上,此前常年累月甚至祖辈以来住房就不用交物业费,让他们突然之间自觉自愿与物业公司协商服务缴费,还存在很大的观念障碍,基本无法协商。
另一方面是这些地方的小区很多入住率不高甚至很低,业主委员会根本成立不起来,也无人牵头成立,没有业主委员会也就不具备业主自聘物业服务、与物业公司协商服务标准的基础条件,但地产开发商又不可能长久坚守,需要物业公司进驻这些小区为入住业主提供物业服务,服务就要开支就得收费。再一方面,在基层,物业小区较少且规模小、发展不平衡,有效的物业公司也不多,不太具备良好的通过物业竞争形成服务价格的局面。
由此可见,放开物业服务收费政府审批管理比较容易,但要让这一政策有效在基层落地生根实现取消审批的初衷,就不能简单地一放了之,而要用很多的工作和配套措施来保障。
首先,要为这一放开政策设置一个合理的过渡期,避免放开后由于无标准而出现的物业小区管理尤其是基层物业小区管理的混乱,收费标准趁机涨价等问题,最终损害业主利益；其次,加大宣传,提升业主素质和权利意识,既让他们知道入住小区缴纳物业费的必要性,又要让他们明白组建业委会实行自主管理维护自身权益的作用和深远意义；再次,培育壮大基层物业公司促其发展,为充分的物业竞争创造条件、营造氛围。
