房租连涨40多个月 拉动房价向下的力量正在生成

　　即使不继续深化房地产调控措施，促使楼市内生调整的力量也已经在积聚。市场化的住房租金、流动性态势的变化以及宏观经济实体化的回归，都将产生拉动房价向下的作用力，增大了房地产市场调整的可能性。

　　首先，市场化的住房租金将自发形成制约房价上涨的收缩力。从经济理性角度分析，住房租金水平实际上反映出社会住房需求的均衡态势。虽然我国住房租金连续40多个月上涨，但与高位房价相比，仍处于相对低位。由住房租金折算的投资收益率也远低于银行存款利率，房价与住房租金存在较大偏离。因此，尽管理论上住房租金仍有上涨空间，受中低收入人群有限的住房租金承担能力制约，市场将自发形成住房租金的上限，由此将产生拉动房价向下的收缩力。

　　流动性态势的变化也将削弱房价上涨的基础。从一个相对较长时期考察，我国流动性运行态势稳中趋紧的趋势基本可以确立。事实上，今年以来我国金融市场流动性宽松格局较以往有明显变化。一方面是稳健货币政策的实施，扩张性的信贷刺激可能性明显下降，流动性总体趋向紧缩。另一方面，美国Q E退出预期增强，新兴市场经济体资本外流加快，我国外汇占款连续两个月环比下降，流动性总体将面临收缩。6月货币市场“钱荒”是金融市场流动性紧缩的总预演，而7月以来商业银行同业业务收缩实质上反映出流动性进一步紧缩的运行态势。流动性运行态势的变化，将通过复杂的传导，影响到楼市资金面，进而抑制房价继续上涨。

　　宏观经济实体化的回归，降低了房地产投资收益率，势必减少房价继续上涨的可能。虽然地价屡创新高，但地价上涨带动房价上涨的传导作用，将会明显受到实体经济回报的制约。伴随着宏观经济放缓，我国企业盈利能力下降，居民收入增长也出现放缓，承担高房价的能力明显下降。应该看到，住房终端需求的支付能力要受到实体经济盈利能力的明显制约。我国部分城市房价，特别是一线城市，已经远远超过普通工薪阶层的购买能力，改善性住房需求替代刚性住房需求，成为房地产交易的主要决定力量。

　　综合来看，在住房租金上限约束、流动性稳中趋紧、宏观经济实体化等因素的综合作用下，房地产市场将自发形成抑制房价继续上涨的收缩力量。虽然当前尚无法确定楼市何时开始调整，无法明晰楼市调整力度。但能够确定的是，楼市已经偏离均衡太多，调整势在必行。对此，市场各方应有清晰、理智的认识。