项峥：供求失衡并非房价上涨“元凶”

　　国家统计局周末发布的4月份70大中城市住宅销售价格情况显示，房价还在上涨。“没有最高，只有更高”，成为时下中国房价预期的真实写照。不少人将房价上涨归咎于楼市供求失衡、调控思路偏差以及地方政府卖地动机的驱使。姑且承认这些因素分析存在一定合理性，但可能都是房价上涨的表象原因。从深层次原因分析，我国实体经济日益呈现的虚拟化特征，才是当前我国房价失控的真正原因。

　　在转轨市场经济国家中，由于制度、机制和政策变化较为频繁，以至于人们容易被市场表象所迷惑，在房地产市场尤为如此。在楼市供求关系观察中，楼市供给是确定的，什么时候建成，什么时候入市，大体可以明确一个时间；但楼市需求是模糊的，特别是有购买力的需求更是难以精测。2012年末，我国商品房待售面积3.65亿平方米，较2011年末增加0.78亿平方米。在商品房待售面积巨大且连续增长的情况下，楼市供不应求致房价上涨的判断并不能让人完全信服。同时，限购政策或许违背市场经济原则，但应该看到其运用仍存在现实合理性。在上涨压力最大的一线城市，部分地段商品房均价在5万元以上，这样一个价格已非普通家庭所企及，楼市完全有可能沦为有钱人的“接力游戏”。因此，通过限购政策防止楼市“击鼓传花”并最终破灭，显示出政府治理的合理性。此外，在地价上涨带动房价上涨的传导途径中，很难说清是“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”的问题。总的来说，虽然这些因素有合理成分，一定程度上也助长了房价上涨，但不是房价失控的内在原因。

　　实体经济虚拟化是房价上涨的深层次原因。近年来，我国实体经济日益呈现出虚拟化特征，引发资金在房地产行业过度集中，进而推动了房价过快上涨。与实体经济相对应，虚拟经济更多体现出资金的集中与运作，但不形成G D P。当前我国M 2余额超过百亿元，资金配置效率明显下降，资金分布的结构性矛盾较为突出。一方面是社会融资规模大幅增加，2013年一季度我国社会融资规模为6.16万亿元，比上年同期多2.27万亿元；另一方面是企业资金运转不畅，3月份全国规模以上工业企业应收账款余额达8.3万亿元，同比增长14.9%。这种反差表明，大量社会资金在虚拟环节空转，资金套利动机在企业中间有所扩散。出于套利动机，2012年共有120家上市公司涉及非关联委托贷款，资金主要投向房地产领域。我国百城房价均价已连续6个月环比上涨；而3月全国规模以上工业企业利润增长幅度较前2个月大幅回落11.9个百分点。比较房地产投资与实体经济的回报，孰高孰低，不言而喻，这也是楼市狂欢的真实原因所在。

　　展望未来，如果实体经济运行的虚拟化程度还维持并继续加深，房地产财富效应不消失，那么还会有越来越多的资金通过各种途径涌入房地产市场，房价上涨压力将会持续增大。而消除实体经济的虚拟化倾向，就要尽量降低金融杠杆率。本质上说，M 2也是金融杠杆的产物。因此，不仅需要提高个人按揭贷款的首付比，也要提高房地产开发贷款的项目资本金比例，而且还要着力减少新增货币供应规模。只要房地产投资回报与社会平均利润率大体相当，房地产市场运行回归理性就为期不远。

（责任编辑：李志强）