昨日一条楼市消息让市场开了锅：3月广州市区新建商品住宅网签均价16817元／平方米，同比暴涨34.9%。与价格上涨呼应的是成交量也同比暴涨50.7%。这条消息在市民心中种下深深的忧虑：史上最严的国五条刚出台就量价暴涨，以后的楼价如何走？调控到底能起多大作用？
有评论把三月广州楼市暴涨归结为地方政府对国五条敷衍了事。这显然冤枉了广州市。它在3月31日最后一刻才出台，怎么会影响3月的楼市？
对三月广州楼市暴涨必须理性分析，不要被短期市场假象误导市场预期和政府调控决策。
广州市国土房管局讲得很清楚：上涨主要是结构性因素，因为广州市区内高端住宅的集中成交，拉高了成交均价。“集中成交”四个字，清楚说明是高端住宅的成交面积放量而不是价格上涨拉高了成交均价。因此，三月广州楼市暴涨不能反映市场走势真相。高端一手住宅主要位于中心区域，其土地越来越少，意味着高端住宅开发也会越来越少，以后其成交量不会增加只会减少。成交均价也会相应降低。而且，三月同比暴涨也是因为去年同期基数较低。
又是什么原因拉动三月广州新建高端住宅的集中成交？国五条20%个税政策出台后，市场预期：“二手楼市买主会转到一手楼市，北上广深二手楼占市场半壁江山，一手楼市需求会扩大一倍，那价格不是小涨而会暴涨。”这种预期导致一手楼市原来的观望者慌忙入市。且人们认为：楼市涨价，稀缺的中心区域高端住宅往往会涨得更多。这就是三月广州市区内高端住宅集中成交的主要原因。这种市场预期当然有其道理。但也忽视一个事实：投机需求和刚性需求选择一手或二手楼市的最大不同，前者主要考虑投机利润，因此会选择价格低、利润高的市场入市。20%个税政策会导致他们从二手楼市转到一手楼市。但严厉的限购，北上广深投机需求已大大减弱。剩下的绝大部分是自住刚性需求。对于自住刚性需求，二手楼的上班近、生活方便、学位等优点，比价格更重要。因此，大部分买主不会从中心区二手市场转到一手市场。不必过分担心20%个税政策会导致一手楼暴涨。
近年楼市过于躁动。稳定楼市特别需要市场三大主体即政府、发展商和买房者保持理性。其中政府和发展商的理性更加重要。发展商应该理性定价，这是最大的企业社会责任。各地房协应该加强引导。政府应该理性科学采用调控政策。行政干预手段虽然必要，但应按照李克强总理要求“把错装在政府身上的手换成市场的手”，逐步转到建立市场长效机制上。行政干预手段虽可暂时控制楼价，但给以后的价格稳定留下隐患。且为官员权力寻租提供了土壤。今春楼市持续升温是众多因素导致，但两年限购的需求集中释放无疑是个重要原因。而且现在市场对行政干预手段的敏感性在降低，导致行政干预手段的正面边际效应也在递减，其负面效应反而增加。在调控来真格的呼吁下，北京市住建委对商品房预售价格的行政干预又在升级，暂停了20个左右热销项目的网签。且按照北京相关行政政策，预计后续的商品房利润将不会超过5%，和建保障房利润相当。这实在令人忧虑：现在价格止住了，但会减少多少新的投资和新房供应？一年后，是否暴涨又会来临？（作者是广东商学院教授）
（责任编辑：周姗姗）
