取消公摊面积是否可行?

2022年03月24日 07:12   来源:深圳特区报   

  住房和城乡建设部办公厅日前发布《住宅项目规范》的公开征求意见。引人注目的是,与以往不同,这次公布的征求意见稿当中没有再提“取消公摊面积”或者“以套内使用面积进行交易”。其意何在?本期“思与辨”就此展开讨论。

  ■主持人:王玥

  ■嘉宾:

  赵嵩年(深圳大学城市治理研究院副研究员)

  梁志勇(珊瑚数据<中国住房租赁智库>CEO 深圳市公寓租赁行业协会专家委员)

  傅子恒(市场资深研究人士 经济学博士 高级经济师)

  问题不在公摊面积该不该收费,而在消费得不明不白

  主持人:公摊面积为何会备受争议?

  傅子恒:公摊面积之所以备受争议,原因有以下几个方面:一是定义不清,公摊面积多少是合理的,多少是不合理的,没有准确定义和具体衡量;二是小区与小区、屋与屋之间差异较大,差异之下公摊面积衡量很难统一;三是在卖方市场条件下,开发商可利用公摊面积进行调控定价,实质上就是变相涨价。

  赵嵩年:当下公摊面积并不是一个透明的消费内容。因此购房者在意的并非公摊面积该不该收费,而是消费得不明不白,不知道自己的公摊面积来得是否合理。

  梁志勇:公摊面积不等同于计价方式,它是客观存在的并有一定合理性,应进一步明确其认定原则、适用范围及量化标准。

  取消公摊面积是一个循序渐进的过程

  主持人:此次《住宅项目规范》征求意见,“以套内使用面积进行交易”的表述被剔除,该如何解读?

  赵嵩年:“以套内使用面积进行交易”的表述被剔除,说明取消公摊面积是一个循序渐进的过程。取消公摊面积涉及许多问题:公摊面积若取消,那取消的那部分面积由谁来承担?如果由物业来承担,公摊面积的产权并不属于购房者,后期维护业主不满意怎么办?如果看似并非购房者承担,而实际是把成本算入购房者的套内面积内,那购房者就既没有产权又增加了成本。如果是把成本算入购房者的套内面积中,同时产权又属于购房者,那如何核算也是一个新的需要解决的问题。

  梁志勇:市场上有四种计价方式可选,“以套内使用面积进行交易”只是其中的一种。本次剔除并不意味着取消“以套内使用面积进行交易”,而是需要谨慎行事,多方考虑。若确定“以套内使用面积进行交易”为唯一方式,能解决新房信息不透明的问题。

  傅子恒:“套内使用面积”是与上述“公摊面积”密不可分的概念。如果“公摊面积”现阶段无法取消,那么以套内使用面积进行交易就很难实现。对购房者而言,当下需要更多关注的还是房屋质量、居住环境、税费与价格条件等因素。

  科学优化与细化政策法规是保护购房者权益的关键

  主持人:在一蹴而就取消公摊面积并不现实的情况下,还有更好的方法保护购房者权益吗?

  梁志勇:进一步明确公摊面积适用范围及量化标准,引导购房者树立合理认识。在《深圳市房屋建筑面积测绘报告》中已明确,对每一套房屋的建筑面积、套内面积及公摊面积都要求进行公开展示。一方面应加强对不显著标明套内面积的销售行为予以监督制止;另一方面,房屋租赁市场中应规范因公摊面积导致的乱收费问题。

  赵嵩年:在立刻实现取消公摊面积并不现实的情况下,应当做好过渡工作。通过法律法规统一厘清“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”等关键概念,明确公摊面积的范围,划定公摊面积的标准,明确公摊面积的产权归属,确定公摊面积维护的责任主体。各种操作方案和标准的拟定及出台,是当前取消公摊面积从“不现实”转为“现实”的前提。

  傅子恒:不断科学优化与细化政策法规是保护购房者权益的关键。在法规细化方面,具体可以考虑将其与开发商和购房者的成本挂钩;或结合房屋的不同品质、不同性质,适度将公摊面积与税费挂钩,以此对开发商、购房者进行软性引导;而在小区公共设施、房屋质量监控方面,以及无序开发与定价等方面,则需强化硬性约束,保护购房者权益。

(责任编辑:武晓娟)

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2022-03-24 07:12 来源:深圳特区报
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