核心观点：经济日报-中国经济网专栏作者乔瑞庆认为，要改变民众投资房产的偏好，就必须发挥房地产投资的市场作用，房价该跌时必须跌。不能形成房价只涨不跌的预期，从而让人们认为买房是稳赚不赔的买卖。

　　媒体近日报道，根据内地和香港相关上市房地产企业发布的公告，目前已经有32家房企发布了今年前11个月的销售业绩，合计销售额达到56027亿元，同比上涨18.6％，刷新历史记录。上述32家房企2018年全年合计销售额为52538亿元。这意味着，大部分房企今年前11个月的销售额超过去年全年的水平。销售金额再创新高已无悬念，但房企销售同比增速已经明显放缓。

　　房子是用来住的，不是用来炒的。经济“去房地产化”已经是共识，是行动，是趋势。但令人意外的是，在房地产调控持续进行中，房地产销售金额还是创了新高。有如此好的销售金额支撑，房价止涨下跌该有多难！

　　多年以来，高房价带来一系列问题，既影响了民生福祉，又影响了宏观经济的健康稳定。房价为什么难下跌？与民众的投资房产偏好不无关系。民众有投资房产的偏好，才使得房价难以下跌。如果民众没有这个偏好，房价涨上去了，还可以下来；而因为有了这个偏好，房价跌下来就要遭受到几乎所有“有房一族”或明或暗的抵制。无房的人盼着房价跌，一旦买了房子，成了“有房一族”，就天天盼着房价涨。其实，对于那些只有一套自有住房的人而言，房价涨跌真的和他没什么关系。房价再高，他也不可能卖掉不住了。反过来，房价再跌，也不会影响他房产的居住功能。

　　从市场的供需力量对比看，即使住房供给过多，但因为这个偏好的支撑，房价还是下跌难。房价高，让民众看到投资房产“有搞头”，又进一步强化了投资房产的偏好。高房价和房产投资偏好形成了正反馈效应。

　　形成房产投资偏好的真正原因是根植于中国人内心深处几千年的投资观念。“添家置业”是中国人的守财之道。所谓“置业”，很大程度上就是购买房产。自古以来，中国人就有“以末致富，以本守之”的传统。所谓“以本守之”，不过是购买田产、盖个大房子。城镇化发展让买地盖房子变得不现实，但却让“买房子”成了“置业之道”。于是，从南到北，任何一个城市都不乏名下数套房产的“普通人”。

　　有人说，中国人偏爱投资房产是因为中国的金融投资产品太少。这似乎很难成立。进入21世纪，中国金融大发展，金融投资产品日益繁多，不可谓不丰富。可供投资的金融产品真的不能再说“少”，然而房产投资偏好却依然存在，所以说更主要的还是传统投资观念使然。

　　这样的传统投资观念有一定的社会危害性。古代人“以末致富，以本守之”，导致土地兼并让“贫者无立锥之地，富者广厦万千”；现代人对房产投资的热衷，让房地产非理性繁荣，影响了宏观经济的健康运行。要改变民众投资房产的偏好，就必须发挥房地产投资的市场作用，房价该跌时必须跌。不能形成房价只涨不跌的预期，从而让人们认为买房是稳赚不赔的买卖。也许，当民众投资房产的偏好改变时，房地产调控就真的能见到成效了。（经济日报-中国经济网专栏作者 乔瑞庆）

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