用“供给侧”药方去房地产高库存

　　2016年伊始，多地打响房地产“去库存”攻坚战，推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当着去库存有力支撑（1月7日《经济参考报》）。

　　毋容质疑，房地产高库存不仅成了制约了我国房地产健康发展“瓶颈”，更成了拖累中国经济增长巨大“包袱”。自2015年以来，中央及各级政府已把房地产去库存化当着重要经济工作去抓，先后打出了简政放权、减税降费、金融扶持等系列政策“组合拳”；一些地方政府甚至下文对购房给予重奖和鼓励农民进城购房等等，可谓到了无不用其所极地步，但收效甚微。据公开资料，截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，如果算上在建未售面积和待开工面积，房地产库存形势依然非常严峻。

　　去库存效果为何难遂人愿？在笔者看来，政府1年多来推行的去库存政策仅局限于扩大城镇居民消费侧，如今天推行的购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施，实际上都没有超出刺激消费需求侧范围；而在改善房地产供给侧方面着力不多、不够，尤其出台改善供给侧政策近乎于零。而目前我国房地产高库存形成真正原因在于房地产开发供给侧结构失衡，出现了严重的供给侧大于消费需求侧现象，致使新增商品房大大超出城市居民消费需求量，尤其高房价超出城镇居民经济承受能力。这就是我国房地产去库存始终难于走出困局的根本原因，也是去库存陷入“边去边增”致命怪圈。

　　显然，仅寄希望刺激消费侧来解决去库存问题，只能是治表不治本之举。因此，当前房地产去库存化，既要在刺激消费侧用力，更要在供给侧使劲，推出系列改善房地产供给侧过硬的长效机制，才能为切除房地产高库存“病灶”提供良好药方。

　　从目前看，抓好房地产供给侧改革，应重点在四方面着力：首先，严格限制房地产开发供地，斩断房地产盲目发展“脐带”。我国各级政府在城市用地建设上管制过松、权力过大，缺乏相应制约措施，尤其对城市发展规模、发展速度、经济承受能力，缺乏权威科学论证，对城市土地到底多少用于房地产开发，心中茫然；加之受短期政绩利益驱动及经济形势下滑造成财政收入减少等因素影响，土地财政依赖性较强，无法抑制卖地冲动。这就是房地产去库存“边去边增”根本症源。

　　为此，从现在起，应严格加强对城市房地产开发用地管理，各级国土部门切实履行职责，制定房地产开发规化。同时，对房地产开发用地实行上级政府和上级人大共同监督机制，抑制下级政府房地产用地审批权力过大和失控问题；并建立高库存问责机制，对高库存地区政府领导进行严厉追责，增强房地产开发用地监管威慑力，并增强地方政府改善房地产供给侧责任感和紧迫感，消除房地产去库存治理中的“马后炮”现象。

　　此外，严格控制三、四线城市宅地供应，并对开发商已购买尚未开发的土地进行一次全面釜底抽薪，实行无偿清退或低价赎回方式，以遏制房地产开发再次大幅增长。其次，各级政府在房地产开发上，不能完全放任市场，应在规划指引上有所作为。目前房地产开发商对经济形势缺乏正确判断力，受利润驱动，盲目无序开发现象突出，尤其是三、四线城市，根本没有对当地经济发展水平、民众收入状况及人口增长趋势形成一个正确判断，全国房地产事实上处于无序发展状态。对此，各级政府应充分发挥“有形之手”，肩负起对房地产开发科学引导重任：一是根据经济发展形势，制定客观、科学的城市发展规划，为房地产开发提供准确决策依据；二是将辖内所有房地产开发纳入政府跟踪监管范围，严格按政府审批规模要求进行开发，防止擅自扩大开发面积，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消除供给侧过剩现象发生。再次，大幅减少或停止保障安置房建设，优化房地产供给侧结构。

　　据资料，整个“十二五”期间保障房开工数量高达3890万套，远超3600万套目标任务；虽为城镇低收入居民居有其所做出了重要贡献，但同时对“十二五”处于高速扩张的房地产来说，加剧了房地产供给侧严重过剩，对优化整个房地产业发展生态不利。当然，让人欣慰的是，中央政府已看到了这个问题，做出了“提高货币化安置比例，减少保障房建设量”的决定，甚至政府在财力许可范围内，加大收购商品住宅用作保障房、安置房力度，这无疑对改善房地产供给侧起到了一定作用。但力度还远远不够，从现在起各地可大规模减少或停止保障安置房建设，以货币安置为主；对辖内确需安置的城镇居民，应在全面综合衡量基础上，再动工修建保障房，并将保障房纳入房地产开发总笼子，抵减房地产开发总额，以杜绝商品房和保障房同时增长现象发生，为改善房地产供给侧奠定基础。

　　最后，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低当住宅供应量。通过税收优惠鼓励房企营建经济适用房、廉租房，鼓励房企将部分商品房转化成经济适用房、廉租房，加大去库存力度；同时，放松或解除之前对开发企业种种限制，引导开发企业优胜劣汰，在融资等方面加大对优质企业支持力度，促使房地产企业扩大生产力、创新产品、提升质量，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅的需求。

　　2016年伊始，多地打响房地产“去库存”攻坚战，推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当着去库存有力支撑（1月7日《经济参考报》）。

　　毋容质疑，房地产高库存不仅成了制约了我国房地产健康发展“瓶颈”，更成了拖累中国经济增长巨大“包袱”。自2015年以来，中央及各级政府已把房地产去库存化当着重要经济工作去抓，先后打出了简政放权、减税降费、金融扶持等系列政策“组合拳”；一些地方政府甚至下文对购房给予重奖和鼓励农民进城购房等等，可谓到了无不用其所极地步，但收效甚微。据公开资料，截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，如果算上在建未售面积和待开工面积，房地产库存形势依然非常严峻。

　　去库存效果为何难遂人愿？在笔者看来，政府1年多来推行的去库存政策仅局限于扩大城镇居民消费侧，如今天推行的购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施，实际上都没有超出刺激消费需求侧范围；而在改善房地产供给侧方面着力不多、不够，尤其出台改善供给侧政策近乎于零。而目前我国房地产高库存形成真正原因在于房地产开发供给侧结构失衡，出现了严重的供给侧大于消费需求侧现象，致使新增商品房大大超出城市居民消费需求量，尤其高房价超出城镇居民经济承受能力。这就是我国房地产去库存始终难于走出困局的根本原因，也是去库存陷入“边去边增”致命怪圈。显然，仅寄希望刺激消费侧来解决去库存问题，只能是治表不治本之举。因此，当前房地产去库存化，既要在刺激消费侧用力，更要在供给侧使劲，推出系列改善房地产供给侧过硬的长效机制，才能为切除房地产高库存“病灶”提供良好药方。

　　从目前看，抓好房地产供给侧改革，应重点在四方面着力：首先，严格限制房地产开发供地，斩断房地产盲目发展“脐带”。我国各级政府在城市用地建设上管制过松、权力过大，缺乏相应制约措施，尤其对城市发展规模、发展速度、经济承受能力，缺乏权威科学论证，对城市土地到底多少用于房地产开发，心中茫然；加之受短期政绩利益驱动及经济形势下滑造成财政收入减少等因素影响，土地财政依赖性较强，无法抑制卖地冲动。这就是房地产去库存“边去边增”根本症源。

　　为此，从现在起，应严格加强对城市房地产开发用地管理，各级国土部门切实履行职责，制定房地产开发规化。同时，对房地产开发用地实行上级政府和上级人大共同监督机制，抑制下级政府房地产用地审批权力过大和失控问题；并建立高库存问责机制，对高库存地区政府领导进行严厉追责，增强房地产开发用地监管威慑力，并增强地方政府改善房地产供给侧责任感和紧迫感，消除房地产去库存治理中的“马后炮”现象。此外，严格控制三、四线城市宅地供应，并对开发商已购买尚未开发的土地进行一次全面釜底抽薪，实行无偿清退或低价赎回方式，以遏制房地产开发再次大幅增长。其次，各级政府在房地产开发上，不能完全放任市场，应在规划指引上有所作为。

　　目前房地产开发商对经济形势缺乏正确判断力，受利润驱动，盲目无序开发现象突出，尤其是三、四线城市，根本没有对当地经济发展水平、民众收入状况及人口增长趋势形成一个正确判断，全国房地产事实上处于无序发展状态。对此，各级政府应充分发挥“有形之手”，肩负起对房地产开发科学引导重任：一是根据经济发展形势，制定客观、科学的城市发展规划，为房地产开发提供准确决策依据；二是将辖内所有房地产开发纳入政府跟踪监管范围，严格按政府审批规模要求进行开发，防止擅自扩大开发面积，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消除供给侧过剩现象发生。再次，大幅减少或停止保障安置房建设，优化房地产供给侧结构。

　　据资料，整个“十二五”期间保障房开工数量高达3890万套，远超3600万套目标任务；虽为城镇低收入居民居有其所做出了重要贡献，但同时对“十二五”处于高速扩张的房地产来说，加剧了房地产供给侧严重过剩，对优化整个房地产业发展生态不利。当然，让人欣慰的是，中央政府已看到了这个问题，做出了“提高货币化安置比例，减少保障房建设量”的决定，甚至政府在财力许可范围内，加大收购商品住宅用作保障房、安置房力度，这无疑对改善房地产供给侧起到了一定作用。但力度还远远不够，从现在起各地可大规模减少或停止保障安置房建设，以货币安置为主；对辖内确需安置的城镇居民，应在全面综合衡量基础上，再动工修建保障房，并将保障房纳入房地产开发总笼子，抵减房地产开发总额，以杜绝商品房和保障房同时增长现象发生，为改善房地产供给侧奠定基础。

　　最后，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低当住宅供应量。通过税收优惠鼓励房企营建经济适用房、廉租房，鼓励房企将部分商品房转化成经济适用房、廉租房，加大去库存力度；同时，放松或解除之前对开发企业种种限制，引导开发企业优胜劣汰，在融资等方面加大对优质企业支持力度，促使房地产企业扩大生产力、创新产品、提升质量，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅的需求。