据媒体报道，十二届全国人大常委会已经把房地产税立法正式列入五年立法规划。权威消息透露，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成，由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的补充。如果消息属实，我认为这与较早前社会各界所预期的房地产税的立法目标相距较大，最多属于小改。
房地产税属于不动产税，有两个税基，一是房产，二是地产，随着时间的推移，建筑房产的钢筋水泥是贬值的，房价上涨，皆因土地价格上涨。在我国，居民购买房产，只是购买七十年的使用权，土地更是属于国家所有，房地产税的法律依据何在，其实还充满争议。
为了避免不必要的争议，政府部门中间落墨，既承认房地产税是一个全新的税种，需要按照《立法法》由全国人大进行立法，又希望不会因房地产税的推出给购房者和发展商带来额外的税收负担，折中的选择是把现有的房地产相关税费来个合并征收，换言之，新税种推出了，对市民和发展商有增税效应，但是现有的部分税种或收费减少甚至取消了，此乃减税效应，有增有减，希望让房地产税成为一个中性的新税种。
有人期待，若把目前一次性缴纳的房产税以及相关费用（例如土地出让金）变成在房产的保有环节征收，并划归地方政府支配，就可以成为地方政府可靠的税收来源，为当地居民基础教育、基础医疗等基本公共服务提供持续的资金支持，提供的公共服务越来越好，周边的房产和地产价格就会稳步上升，拥有房产物业的居民就心甘情愿缴纳房地产税，形成良性循环。
然而，如果房地产税真的只是由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成的话，未免会让人感到失望，因为目前这两个税种都偏小。2014年我国的房产税收入仅1851亿元，占全国税收收入不足2%，城镇土地使用税也仅为1992亿元，占全国税收收入也不足2%，况且目前我国对于非营业性质的房产暂时免征房产税，如此一来，即使在房地产税推出之时政府宣布放弃房产税和城镇土地使用税，但真正停征的只是城镇土地使用税，到时，不管我们如何按照房地产市场价值去评估税基，对拥有房产的企业和个人纳税人来说，都会是税负的增加，与上述的税收中性原则背离。
为什么传言之中的房地产税只搞不痛不痒的小改？这与房地产税所涉及的多个利益主体的博弈有很大关系：地方政府可能不愿意因为房地产税的推出增加了税负，导致目前我国二三线城市已经比较低迷的房地产市场更加雪上加霜；把土地出让金等房地产相关收费合并到房地产税之中，地方政府本该欢迎，但目前的土地出让金是一次性缴纳的，归并之后却要按季度或年度征收，地方政府当期可支配的非税收入显然减少了。
发展商、尚未置业的市民和已经置业的市民，态度又迥然不同：如果把过去的一次性征收的税费改为分摊到房产物业保有环节征收，会实际上降低发展商的税负，理论上让发展商得以通过降价来回馈购房者，但发展商是否会降价并不取决于税负因素，而是市场竞争，何况为发展商减税相当于为富人减税，在我国还是一个相当敏感的话题；尚未置业的市民会认为开征房地产税有助于拉低房价，让自己可以低价“上车”故会持支持态度，而已经置业者则因为同样的逻辑但是站在完全不同的角度而持反对态度。
这次政府部门和全国人大大费周章去进行房地产税的立法，如果真的只是上述的小改的话，会让人产生“高高举起、轻轻放下”之感，也充分反映了房地产税在立法过程中的长期性和复杂性。（作者是中山大学岭南学院财政税务系主任）
（责任编辑：李焱）
