钉子户不超5%可强拆？行政强征只能出于公共利益

　　深圳对于城市更新的依赖性在去年已经高达75%，然而，深圳的城市更新进程依然长期处于“拆不动、赔不起、玩不转”的困境当中。8月初，正在内部征集意见的《城市更新条例(草案稿150731)》首次提出“如果不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人不超过5%，则项目实施主体可以申请区政府强制征收不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人的房地产并出售给项目实施主体。”（8月13日《南方都市报》）

　　城市发展确实面临土地稀缺的桎梏。但在依法治国的大背景下，任何发展城市的举措都须于法有据，充分保障、足够敬畏公民的法定权利。土地分为国有土地和集体土地，城市的土地一般为国有土地，无论土地性质如何，附着在其上归公民与法人所有的建筑物都受宪法与物权法的保护，非因公共利益需要，不得强制征收、征用。

　　通过现行《深圳市城市更新办法》，我们不难看出，涉及更新的项目，不少能够和“公共利益”有所联系，如城市的基础设施、公共服务设施，再如，对存在重大安全隐患的危房进行改造的项目。但是也有一些项目不能全都笼统地算为出于“公共利益”，而涉及商业利益，如部分“功能改变类城市更新项目”，为了“符合产业布局规划”实施的更新项目，这显然更多地需要由市场主体参与，不能由政府一竿子插到底。也正因此，该草案条款被媒体解读为“深圳拟规定‘钉子户’不超5%，开发商可申请强征。”

　　2011年，国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其中一大亮点就是重申了征收国有土地上单位、个人的房屋必须“为了公共利益的需要”，把公共利益和私人利益、商业利益严格分开。

　　通俗而言，如果相关更新项目的确符合“公共利益”的需要，即使被征收人全都不同意，政府也有权对之作出强征决定，如果决定得不到落实，主管部门则可以根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》依法申请法院进行强制拆迁。而如果相关项目并非出于“公共利益”，只能由双方自己去沟通，只能通过民事经济交易的方式，如果双方达不成一致就不能采取任何强制措施，即便政府作出了强制征收决定，法院也将之认定为无效。

　　换个角度，如果当地条例相关规定只适用于“公共利益”项目，那么，这就是一种进步，因为在某种程度上规范了政府对于因“公共利益”进行强制征收的程序，这也将为将来强制决定的落实减少阻力。而如果还要将之适用于涉其他利益项目，那就将与上位法相抵触，开了历史的倒车。

　　须指出，当地条例还处于内部征集意见阶段，尚未通过人大审定。我们一方面期望草案具体的制定者，能够对草案合法性进行严格审核，如果确实存在不合法之处应及时剔除，如果存在被公众与媒体误读，也须及时作出回应，另一方面我们也呼吁在草案的审议阶段，当地人大能够秉持依法立法、科学立法、民主立法的原则，采取听证会、专家论证会等形式，多多听取各方意见与建议，确保地方法律合法、科学，把城市发展与公民权利保障的单项选择题，做成各方兼得其利的多选题，乃至论述题。