易宪容：警惕房地产债务违约风险

　　据报道，香港上市的佳兆业集团出现贷款违约，金额达5200万美元，集团更警告称还有其他难以偿还的债务。佳兆业贷款违约消息一出，立即引起了市场忧虑，加上楼盘被禁售及高层接连辞职等因素，使得该公司在香港市场的债券价格大挫。

　　为何近一年来国内房地产业会频繁出现债务危机而早些年则不会？这主要是与房地产业的性质、发展、融资环境等方面有关。可以说，房地产业是一个资金密集型、周期性成长的产业。在中国特有的制度环境下，中国的房地产业借助于两大金融杠杆（即住房需求借助于住房按揭贷款，住房供给借助于住房预售制度）并把这两大杠杆使用到极致，造就了中国房地产市场短期快速发展与繁荣，形成了中国房地产业的暴利。

　　中国房地产业的暴利必然会驱使各种资源涌入房地产市场，这自然会造成市场更为火热，房价飚升及房地产业的暴利扩展，房地产市场融资成本全面上升。在这种情况下，一方面，政府会担心房地产过热可能引发金融体系风险而调整政策遏制房地产市场过度扩张，正规的金融机构会担心房地产业风险上升而收缩对房地产业的融资；另一方面，房地产暴利的驱使使得房地产企业根本就不用担心融资成本上升而不进入这个市场或不加大企业的市场占有率。

　　当越来越多的房地产企业涌入市场时，住房的供给一定全面快速增加。同时，房价快速飚升，不仅会形成房地产泡沫，更会使得进入住房市场的购买者越来越少，购买住房者分化越加严重，即最后只剩下住房的投机投资者在市场，因为绝大多数住房消费者已经没有支付能力了。

　　在这种情况下，任何一个事件都可能引发国内住房市场的周期性调整。佳兆业集团贷款违约，就是当前国内房地产市场周期性调整中的一个小小案例，也给房地产市场敲响了警钟。当住房市场出现周期性调整时，市场预期会全面逆转，住房投资者不敢也不愿意再进入市场，他们担心自己是否会接到了击鼓传花的最后一棒。2015年，国内房地产市场的周期性调整还会从广度及深度进一步展开。可以说，房地产市场的周期性调整肯定会把房地产市场经济风险及金融风险逐渐地暴露出来。

　　国内房地产企业目前面临着几方面夹击：一是美元强势不仅会让已有的2万多亿美元的债务（多数为房地产企业持有）成本增加，也紧缩了国内房地产企业的再次出外融资渠道。二是房地产市场的周期性调整，不仅会让房地产企业销售全面下降，流动性风险增加，也会让国内正规的金融机构对房地产企业贷款更为谨慎甚至于收缩。三是由于早几年房地产的暴利，房地产企业不在乎进行高成本融资。当影子银行这些高成本的资金进入房地产业之后，在房价上涨时，房地产企业不用担心融资成本高低，但当房价在下跌时，房地产企业融资成本过高，也有可能成为压垮房地产企业的最后一根稻草。