地下车位“补缴地价”慎定追溯期

　　广州前不久在金融城地块出让中，首次公开拍卖地下空间，并未引起什么争议。但昨日报载，今年7月24日公布的《关于我市土地节约集约利用的实施意见（征求意见稿）》中，第50项提到“对已出让土地征收地下空间土地出让金”，则引发关注。广东省地产商会认为，该规定可能打击开发商建车库的积极性，征收地下空间的土地出让金也会让车位的价格继续攀高。

　　为什么地下空间公开出让，社会普遍接受，而对已出让的地下空间征收土地出让金，则引起这么大的关注呢？

　　我查看了2011年12月15日公布的《广州市地下空间开发利用管理办法》，该办法并没有规定已经出让的地下空间也要征收土地出让金，而这次“集约用地的意见稿”则提出，已出让的地下空间在办理房屋初始登记时，地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。

　　我的看法与广东省地产商会不完全一致，他们是认为地下空间征收土地出让金可能会让车位的价格走高，开发商可能将这笔钱转嫁到购买车位的业主身上。因此，希望政府就“征求意见稿”召开听证会，慎重考虑“补缴”的问题。

　　但我认为车位价格高，与收不收土地出让金没有必然联系，因为以前不用交土地出让金，开发商开发成本不高，但车位售价一样会被推得很高。成本并不完全是车位价高的主要原因，主要原因是车位不足、停车难。即使车位继续免收地价，开发商也一样会尽量卖高价，不可能因此而便宜出售。

　　不过，我对“已出让的地下空间也要征收土地出让金”有所保留。按理说，今后的地下空间要征收土地出让金是有道理的，因为开发商开发的地下商场和车位是用于商业用途，并且可以按市价出售，获取利润。以前广州一直没有征收地下空间的土地出让金，一方面是由于大多数地下空间是属于人防工程；另一方面政府也是以此鼓励开发商多开发地下空间，因为地面以下的空间既不算容积率，也不用交土地出让金。但今时不同往日，地下空间不仅可以用于停车，还可以用于经商，既可出租也可带产权出售。政府依法征收土地出让金是合情合理的。

　　不过，法规条文应该慎重界定“追溯期”，过了某一个时间点，可考虑“既往不咎”。如果已经出让的地下空间都要征收土地出让金，甚至办理了产权证的，遇企业改制、出售、交换、赠与，产权发生变更时，也要补缴。这样一来，几乎现在绝大部分的停车位都要被纳入征收的范畴，这样做是否让人信服，值得进一步斟酌。（作者是知名房产专家）