租购同权，更多的体现一种导向

　　为稳定房地产市场合理预期，促进房地产市场平稳健康发展，广州市政府办公厅近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。值得一提的是，方案赋予了符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

　　虽然相关条件仍具有比较明显的“户籍”痕迹，如必须具有本市户籍，又如人才绿卡，再如符合市及所在区积分入学安排学位条件等，但是，仍然可以认为是中国住房租赁史上具有里程碑意义的一次大胆探索。因为，长期以来，租赁和购房是完全不同的两个概念，租赁只能满足居住需要，购房则可享受很多权利。也正因为如此，很多城市都出台了购房落户政策，把购房入户当作是扩大城市规模、增加城市人口的一种手段。

　　有人担心，推出租购同权政策，会不会对学区房的租赁价格产生强大的推动作用，导致学区房的租赁价格大涨呢？我们说，学区房的租赁价格上涨是必然的，但是，会不会大涨，则要看政策的设计和安排。而从广州市的方案来看，学区房的租赁价格应当不会出现暴涨现象。因为，方案也对租房入学提出了一些具有针对性的条件。如监护人在本市必须无自有产权住房，必须以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，也只有符合这些条件，租房者的子女才能由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。否则，仍然不具备就近入学条件。显然，符合条件者就非常有限了。符合租购同权条件的人员少，对学区房租赁价格的影响也就不会太大，学区房租赁价格暴涨的概率就会大大减少。即便出现短暂价格大涨现象，也会在租赁市场平稳以后逐步趋于理性。

　　那么，广州市的此次改革，到底是房地产市场发展到一定阶段出现的转型、代表着一种趋势呢，还是为了眼前利益、为了稳定房地产市场采取的一种策略。实事求是地讲，都很难说，也很难归类。笔者认为，它更多的是体现一种导向，一种鼓励更多人加入租房队伍的政策导向。如果能够因此而让更多的人选择租房，不仅对城市房地产市场的稳定、房价的稳定产生积极作用，对城市土地供应、城市存量房使用、库存消化等都能发挥非常重要的作用。

　　事实也是如此，目前，很多城市、特别是一线城市，都面临着比较严峻的土地供应矛盾，面临着商品房供不应求带来的房价上涨压力。虽然在各项调控措施的作用下，房价上涨的势头得到了一定遏制。但是，需求潜力巨大带来的房价上涨动力并没有因此消除，一旦调控政策退出，房价仍有可能出现快速反弹，并引发连锁反应。相反，前些年大规模建设留下的商用、办公等房屋，又因为种种原因，出现了较多的闲置，迫切需要消化。如果租购同权，一部分商住房、办公房等，或许能以商品房租赁的方式消化，从而有效提升城市房屋的使用效率，减轻城市的住房建设压力。对于库存压力较大的城市，也能对消化库存、减少资源占用等发挥积极作用。

　　中央一再强调，“房子是用来住的，不是用来炒的”，既然是“住”的，不是“炒”的，那么，有没有产权就不是最主要矛盾，而在于能不能满足居住需要。很显然，广州市的租购同权，对于引导广大居民转变住房理念是具有非常重要的作用的。特别是对于那些没有能力购房，但孩子入学等又必须具有住房的人来说，租房也能解决子女的入学问题，无疑提供了极大帮助，帮助他们解决了最大难题。一旦子女入学的问题解决了，很多居民可能就会从购房转向租房，从而推动住房租赁市场的发展。而住房租赁市场的发展，必然会带动房价的稳定，甚至带动房价的下跌，从而形成房价与住房租赁价格的相互制衡。

　　发达国家居民租房比例一般在50%左右，而新加坡更是高达70%以上，如果我国也能稳步提高租房者比例，对住房的需求量就会大大减少，存量住房的使用率也会大大提高，社会资源的利用效率就会有效提升。所以，采取切实有效措施，推动住房租赁市场发展，是今后房地产市场健康发展的关键之一。广州的探索，应当可以看成是一种创新、一种改革。希望有更多的地方加入到这样的探索中来，为房地产市场的健康发展创造更好的环境。