小区广告收益不能成为“糊涂账”

　　业主与物管是雇佣关系，也应该是平等关系。在小区广告问题上，权利要厘清，账目要算清，收益不能成为“糊涂账”。

　　沈阳市中级法院不久前公布2015年十大经典案例，其中一个案例称，当地一小区物管私自占用26万余元小区广告收入，法院最终依法判决26万元广告费归全体业主共有。记者走访广州市内多个居民小区，对于这些电梯广告的收益与支出，多数市民表示“毫不知情”。面对记者的采访，多数小区物管则表示“钱都用在小区建设上”，至于账目明细，他们不愿公开。

　　广告无孔不入，哪怕回到小区、走进电梯，没有进入家门之前，都不能免除商业广告的轰炸。各式简易展板、张贴海报已经很LOW了，稍为像样的小区，挂墙式及LED式商业广告随处可见，楼盘、旅游、汽车、餐饮、家装、教育培训等视频反复播放，日久生厌。大家都知道天下没有免费午餐，广告也不可能无缘无故进入咱们居住的小区，但又有多少人知这些广告为物管带来多少收益，这些收益本来应该归谁？物管当然不会告诉你，因为这是他们的“灰色收入”之一。普通业主就算知道也没办法，维权成本高、收益小，还可能自己惹一身麻烦。

　　城市小区不仅有居住功能，还有经济价值，且潜力越来越大。譬如户外广告，不少藏身闹市的小区，户外广告价值高，一年能收不少钱，这些钱也往往流进物管腰包。此前，国内也有小区业主与物管较真，追问小区户外广告收入去处，甚至闹上法庭。比如占用小区道路、绿化用地等公共场地，或利用一些产权不明晰停车位提供停车服务，物管向车主收取的停车费，多半也“袋袋平安”。甚至，停车费想提就提，态度生硬，根本不考虑业主感受，冲突时有发生。再如利用小区会所、公共用房进行经营或对外出租，收益也往往成为“糊涂账”。

　　在这方面，应该说，法律并没有缺席。根据《物权法》相关规定，小区外墙、电梯等共用设施设备属于全体业主共同所有，业主享有共有和共同管理的权利。因此，相关广告收入也应全部归业主所有。包括占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，亦属全体业主共有。物管本来是业主请来的管家，结果却是“管家”替我们收账，并偷偷地据为己有，这是不应该的。法律边界如此清晰，现实为何如此尴尬？可谓冰冻三尺，物管行业不规范、外部监管不到位、业主权益保障难等都有关系。以外部监管为例，就小区广告执法而言，房管局、工商局、公安局、城管局……还是其他部门？公众并没有得到清晰的指引。

　　小区广告作为一种市场行为，本来可以由市场调节，市场主体平等协商，未必需要行政力量强力介入，问题恰恰在于，小区业主这个市场主体的不确定性与弱势地位（与物管相对而言）。一者，从全国范围来看，成立业主委员会的小区并不多，分散的业主无法与物管平等对话；二者，零散维权成本高、收益小，不符合成本核算；三者，就算成立了业主委员会，它的作用依然受到极大局限，因为不是法人，不能成为民事诉讼主体。2013年，民政部与温州市民政局商定探索业主大会管理新模式，就从这点破题，将两个小区业委会核准登记为社团法人，具有独立法人资格，从而可以参与诉讼。理论上，给业主赋权，助益业主维权。

　　小区化生存历史不算长，管理未尽完美可以理解。业主与物管是雇佣关系，也应该是平等关系，相互尊重、相互成全才能和谐共处。在小区广告问题上，权利要厘清，账目要算清，至于如何使用，大可商榷，给物管一定回报也未尝不可。