房地产加杠杆去库存不是最优选择

　　因去年乃至今年初去库存政策效果的释放，近期三、四线城市普遍出现了楼市回暖的现象，但相比于一、二线城市的火爆行情，三、四线楼市依然显得黯淡。中国经济网记者发现，此前楼市一路走高的地区均有赖于金融工具的支持。从房贷利率的角度看，当前，我国的房地产市场已经出现了一、二线城市与三、四线城市“房贷利率倒挂”的现象——越是去库存压力大的地区，房贷优惠措施越不足。（4月12日中国经济网）

　　一个值得注意的现象是，在首套房的利率上，也出现了“倒挂”现象，亦即库存量大的三、四线城市，银行普遍执行的是基准利率，即便部分城市给出了优惠，幅度也较一、二线城市小。因此，相关专家认为，应当给三、四线城市去库存加杠杆。

　　加杠杆，确实是去库存一个可供选择的方案。特别是一、二线城市，已经在加杠杆中取得了比较明显的收效。但是，对三、四线城市来说，如果也采取加杠杆措施，是否能够达到一、二线城市的效果呢？杠杆对三四、线城市的住房需求来说，到底能起到怎样的作用呢？显然，需要进行比较。

　　事实上，三、四线城市所以出现了商品房库存积压严重的现象，最主要的原因还在于供需出现了脱节，前些年地方政府为了“土地财政”，过度放松了土地供应和政策支持，形成了政府炒地、开发商和投机者炒房的现象。也正是在“炒”风中，三、四线城市的商品房供应才远远超出了需求可能，形成供需“倒挂”现象。更重要的，由于房价被无节制地炒高，居民的实际购买能力根本跟不上房价的上涨，自然出现库存不断扩大、最终形成严重积压的现象。

　　也正因为如此，在房价居高不下的情况下，指望通过降低首付贷利率、加杠杆的方式就启动居民的购房动力，显然是一厢情愿。因为，与高企的房价相比，区区房贷利率根本勾不起居民的购房信心。就算按照一、二线城市的首付贷利率，在利率水平本身就已经处于低位的情况下，能够为居民“节省”多少钱，广大居民会算账的。至于用此方法来吸引农民进城购房，就更是有“居心不良”之嫌。

　　需要注意的是，去库存决不是从开发商手上把房子卖出去了，就算是去库存任务完成。就眼下的情况来看，只有让库存变成广大居民的实际住房，变成刚性需求，才可以称得上是真正的去库存。否则，仍然会面临各种矛盾和问题。

　　现在的问题是，开发商由于高价拿地，加上这些年来楼市不景气，持有商品房时间过长，财务成本大升，高利润开发的商品房也已经变成了低利润，低利润的则有可能变成了负利润。如果再降价销售，就很少有不亏的，这也是为什么开发商不愿降价销售的主要原因之一。特别在楼市政策已经松动的情况下，多数开发商又萌生了侥幸心理，指望楼市反弹，能够让其再赚一笔。这就形成了供应与需求、房价与政策的严重对峙。就三、四线城市的现状而言，在房价面前，政策的影响力显然是不够的，而必须从房价和政策两方面入手。只有房价下降、利率下调，才有可能将潜在的消费需求激活，包括农民工在内的低收入群体，才有可能加入到购房行列中来。

　　也正因为如此，单纯靠加杠杆去库存，是很难取得明显效果的，至少，它不是最优选择。而且，过度的加杠杆，还有可能使一、二线城市已经出现的杠杆风险传递到三、四线城市。一旦三、四线城市也出现诸如开发商、房产中介、P2P平台、小贷公司等提供首付贷，其可能产生的后果，只会比一、二线城市更为严重。毕竟，一、二线城市因为土地供应越来越紧张，房价的预期仍然较强。而三、四线城市在短时间内是很难形成有效的房价拉动机制的，而且，随着城镇化步伐的加快，三、四线城市还面临购房需求递减的风险，一些购买能力不强的消费者和农民工，有可能转战小城镇购房，只要这些小城镇能够提供就业和基本服务配套就行。

　　所以，如何推动三、四线城市的去库存，除了在政策上找出路之外，在开发商层面也要做一些积极主动的工作，即便地价很高、降价要亏本，也要鼓励开发商降价售房，避免积压时间太长带来更大的损失。在此基础上，再出台一些鼓励住房消费的政策。同时，地方政府绝对不能再加库存，尤其是已经出现严重库存积压的城市，必须作为政治纪律交待。