去年中央经济工作会议指出，今年的主要任务是去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。其中化解房地产库存成为五大任务之一。新年伊始，房地产调控政策便针对去库存密集出台。2月2日，央行与银监会发文称，非限购城市首套房首付比例可下调至20%，二套房首付比例由40%降至30%；2月6日，国务院发布的《推进新型城镇化建设的若干意见》，提出除超大、特大城市外，其他城市不得采取购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制；2月17日，央行联合住建部、财政部发文，上调住房公积金账户存款利率至1年期定存利率；2月19日，财政部调整商品房交易环节契税和营业税的优惠政策，对个人购买家庭唯一住房，90平米以下按1%征收契税；90平米以上的，首套按1.5%征收，二套按2%征收。个人将购买2 年以上的住房对外销售的，免征营业税。北上广深则单独对待，仅适用首套房契税政策。那么，这些房产新政密集出台能否做到去库存又能控制房价暴涨呢？笔者认为这些政策的效果值得期待。
首先，这些政策的出台为低迷的楼市不断注入了活力，增强了人们的信心，改变了人们的预期。预期是影响市场供求关系的一个重要因素，预期往往有助涨助跌的作用。政府不断出台救市的政策，会改变人们的预期，使人们对未来房产市场的走势有良好的预期，因此，会使一部分潜在需求变成有效需求，增加市场的需求，使市场回暖。
其次，这些政策确实是想百姓所想，迎合了首套房的刚性与二套房的改善性需求的需要。首套房与二套房首付比例下调，降低了购房的门槛，使刚性和改善性的购房者购房成为可能；住房公积金存款利率上调，使住房公积金缴存者收入增加，提高了其购房能力；契税优惠，降低了购房者成本，促进了新房与旧房的交易；2年以上的住房出售，免征营业税，活跃了二手房市场，使更多的人以旧房换新房、小房换大房成为可能；二手房市场的活跃，又促进了新房市场的活跃。
再次，这些政策既有财政政策，也有货币政策，采取“双松政策”搭配，使楼市回暖成为必然。根据经济学原理，宏观调控就是逆经济形势而采取相反的政策。在楼市低迷、库存量较大时，采取拉动需求的财税政策和信贷政策，能够很好的起到刺激需求的作用，增加住房的销售。
最后，这些政策分类施策，宽严相济，对不同城市、不同住房需求采取不同的政策，有保有压。既对刚需和改善性需求、非限购城市给出了宽松的政策，进行了照顾，也对限购城市给出了较为从严的政策，促进房产市场的平稳健康发展的效果是值得期待的。
2014年以来，我国的住房市场在不同城市间分化严重，一线城市住房仍然供不应求，房价不断攀升，不存在去化的压力。根据克尔瑞的数据，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已降至3.7个月，广州为7.5个月，深圳为8.7个月，北京为9.2个月；而三、四线城市供过于求，去化压力较大，甚至有将土地退还政府的行为。
根据国家统计局70个大中城市的数据，去年12月份，新建商品住宅价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个。同比价格变动中，最高涨幅为一线城市深圳，涨幅为47.5%；最低降幅为三线城市丹东，降幅为5.3%。二手房住宅也同样分化严重，价格下降的城市有34个，上涨的城市有35个，持平的城市有1个。去年12月份，同比价格变动中，最高涨幅为一线城市深圳，涨幅为42.6%，最低降幅为三线城市锦州，降幅为8.6%。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。因此，对非限购的二、三、四线城市采取较宽松的政策，对于一线城市仍然采取限购，并采取较为严格的房产政策是符合各地实际的。既防止了一线城市需求过旺导致房价上涨过快，又拉动了三四线城市的住房需求，使楼市不断回暖。分城施策的密集的房产政策的效果是值得期待的。
房地产是国民经济的晴雨表，在我国经济由高速增长转为中高速增长的新常态下，房地产市场也必然要经过一个痛苦的转换过程。未来的房地产调控政策还要根据不同城市的市场状况，因地制宜的打出组合拳，进一步采取差异化政策。对于人口吸引力比较强，交通拥堵、环境污染等“大城市病”较为突出的一线城市，仍然要通过限购、限贷等房产政策来调控人口与房产市场；对于没有人口吸引力的三四线城市，则要想办法导入产业，吸引就业人口与居住人口入驻，使去库存落到实处。
房地产是城市居民生产生活的重要载体，房地产平稳健康发展要跳出楼市看楼市，要站在产城一体、职住均衡角度，去规划、设计、提供多元化房产，满足城镇居民的生产生活需要。盖有人住的房子，则房产市场的发展便无后顾之忧。（北京市房地产法学会副会长兼秘书长首都经济贸易大学）
（责任编辑：武晓娟）
