近年来，我国老龄化程度急速发展。2015年老年人口将达2.21亿，老龄化水平达16%。预计迟至2050年全国老年人口将突破3亿。2013年9月国务院在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中首次提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点的建议，鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保。
住房反向抵押也称“反向住房抵押贷款”，是指房屋产权拥有者把自有产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估各相关因素后，每月付给房主固定费用，房主直至去世为止仍享有居住权；房主去世后房产出售，所得用来偿还贷款本息，升值部分亦归抵押权人所有。理论上而言，反向抵押使多方受益，但遗憾的是，文件发布至今应者寥寥。让相关企业望而却步的原因主要有如下一些问题。
首先是伦理问题。一来，国人素来重视孝道，具有浓厚的“在老人身边尽孝才是真孝顺”的价值判断。二来，不少老人的唯一财产就是自己所有的房产，考虑到不少老人都有“应该留给子孙些什么”的传统善念。两项叠加，使得不少家庭中老人和子女对于办理房产反向抵押的态度都不太积极。其次是不动产市值的流动性问题。我国房产价格过度市场化和商品化，距离保障居民基本生活的公益属性尚有较大距离，同一房产，在抵押时与享受服务若干年后的价差可能非常显著，这就有可能使接受并办理反向抵押的老人及其家属产生“吃亏了”的心理。再次是制度的保障问题，一旦办理了反向抵押手续，谁来运营、监督，怎么操作，出了问题怎么负责及如何评估等都是悬而未决的问题。在上述三个问题中，对于第一个问题完全可以通过加大宣传，告知老人及其家庭，未来即便办理了反向抵押手续，也可以“在老人家庭及所在社区接受养老服务为主”，而且在此前提下子女同样可以常伴老人左右等予以解决。与之相比，要促使该制度得到广大老人及其家属支持的关键是解决后两个问题。
为此，建议应对老年人住房反向抵押制度作如下设计：第一，明确划分老年人医疗护理与养老护理，前者的费用支出仍应通过既有的医保制度负担。在此基础上，在《社会保险法》框架内新增“养老护理保险”制度，并明确规定养老护理保险服务的各项内容。对承接“住房反向担保”的金融保险机构及提供养老护理服务的机构、个人乃至从业人员，民政部门可制订准入标准。
第二，老年人养老护理保险制度的缴费方式可分两类，一类是参考社保缴费方式，如参保人为在岗职工，则从其每月收入中按比例扣除，扣除额由单位和个人分摊。另一类即为“住房反向抵押”方式。
第三，“住房反向抵押”的具体运作模式应为：（1）在事先约定好按月支付金额的计算方法的前提下，由保险人（保险公司或银行）在购入该房产并取得产权后，在保证老人终身居住权不受干扰的前提下自由支配该房产，购房款直接划给民政部门或其指定的机构。（2）关于月付金额的具体额度，保险人应在国家规定的范围内自定利率，根据该利率及该套房产的实际成交金额等算出月额，并将月度支付额告知民政部门报备。（3）在被保险人方确定购买某类或某项养老护理服务后，抵押期间被保险人购买的养老护理服务，由民政部门代替被保险人方按上述月额直接向服务方支付费用（这样既可避免保险公司侵吞、或不法占用该笔经费，也可避免被保险人方将其挪作他用。），超出部分或因购买不属于保险支付范围内的服务项目而产生的费用则由被保险人方自理。但有特殊困难的被保险人必须发生的需自理费用，也可视情况由民政部门代为负担。（4）老人可接受支付的具体年数由各保险人自定，但不得少于25年。至老人去世时其可取得的护理费用的总额不应低于抵押发生时该房产成交金额按国家规定存款利率标准储蓄至老人死亡时可拿取的总额。超出部分归保险人所有。
第四，还应注意以下几点。（1）月额应根据物价指数、各项养老护理服务的单价变化在一定期间内做一次利率（金额）确认，每次确认不必然调整金额。（2）护理费用的最低支付年数可在一定期间内作一次确认，可视情况调整（3）对养老护理服务的提供方，民政部门在每次划账时都有权对其前一个月对特定被保险人所提供的服务情况进行量化考核，平时可随时督检，视考核、检查情况对各服务机构实施赏罚，并可逐步引入服务机构星级制度。
在不断完善监督、考核机制的前提下，各项措施应逐步向民办金融、保险机构及民间保险人及民办养老服务机构倾斜。
（责任编辑：李焱）
