媒体报道，继央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率之后，11日，北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，这些地方五年期以上(含五年)贷款利率由现行4%下调至3.75%，为历史最低。
勿容置疑，公积金政策已成为当前提振楼市最为主要的手段之一，也可以认为是最为重要的策略之一。因为，到上前为止，除极个别地区之外，限购等行政调控手段，都已经取消或放开。但是，效果并不明显，市场仍然处于低迷状态。能够带来期待和可能的，也就剩公积金政策了。
很显然，公积金政策能够带来的，是不会给房地产市场带来负面冲击和影响的刚性需求。那么，公积金政策的刺激与作用，能否让房地产市场走出低迷、步入正常运行轨道呢？说实话，也难方言乐观。特别是三、四线城市，可能产生的提振作用是非常有限的。一方面，这些城市的库存已经达到了相当高的水平，仅靠刚性需求是无法在短时间内实现“去库存化”目标的，是无法救地方楼市于危险境地的。特别是那些被称作鬼城、空城的地区，更是压力巨大，“去库存”难度极大；另一方面，在库存已经相当高的情况下，地方政府为了政绩、财政收入、土地收入等方面的需要，尤其是为了化解政府融资平台的债务风险，仍在千方百计地增加库存、提高商品房的“空置率”，使“去库存化”压力更大。也就是说，公积金政策激活的刚性需求，极有可能只能满足新增商品房的需要，无法对消化库存发挥作用。
这也意味着，公积金政策激活的刚需之剑，极难攻破库存之剑，尤其是老库存没有消化，新库存又出现。而且，这些库存，会越来越多地积聚到政府融资平台手中，包括安置房等，都会形成空置、形成库存。
应当说，对一、二线城市来说，一旦经济出现复苏，加上公积金政策的作用，市场需求会迅速升温，从而对房地产市场产生有效的提振作用，“去库存化”目标也会迅速实现，并对经济发展产生积极的推动作用，形成“互推效应”。那么，如何缓解三、四线城市的库存压力，使三、四线城市不再为严重的库存所拖累，仅从刺激消费、刺激需求上做文章，显然是远远不够的，还必须在控制总量、遏制新增商品房上下功夫。
事实也是如此，在下游已经严重堵塞的情况下，如果不对上游的流入进行有效控制，就会形成房地产市场的“堰塞湖”，使房地产市场的风险越积越多、越积越严重，最终带来严重的灾难。眼下的许多三、四线城市，实质已经形成了大大小小的“堰塞湖”，且上游的商品房之水还在源源不断地向下游流来。如果说限购是控制房价上涨非常有效的手段的话，限建则应当成为当前解决三、四线城市控制房地产市场风险最紧要的问题了。为什么不出台限建政策呢？为什么不动用行政手段进行限建呢？难道真的晨要等到房地产市场风险彻底爆发了，才采取更为过激的政策吗？不仅如此，那些暂时还没有形成严重“堰塞湖”的城市，也要注意控制商品房的新增速度，进行适度的限建。
那么，如何进行限建呢？首先，凡是商品房空置率没有达到常规要求的城市，一律不再提供新的商品房开发用地指标，谁要强行安排或变相处理，追究地方政府主要负责人的责任；第二，已经出让的商品房开发用地，要制定有效的开发计划，并与安置房建设密切协调，原则上就地安置，不再进行货币安置；第三，已经建成、但没有销售出去的商品房，由政府和开发商共同负责、互相让利，作为保障房进行销售，解决中低收入阶层的住房问题。其中，降价部分政府与开发商各承担一半。虽然政府和开发商都付出了一定代价，但比起风险爆发，还是要划算得多。
总之，在库存压力很大的情况下，仅靠公积金政策之剑是不可能攻破库存之盾的，必须一手促需求，一手控增量，确保房地产市场能够平稳有序发展。
（责任编辑：武晓娟）
