朱大鸣:大城市房价没有免跌金牌

　　当前房地产市场出现非常奇特的现象：一边是杭州某楼盘因为降价导致业主砸场，另一边是上海某楼盘成交均价涨了5000元只用了两个小时全被抢光。楼市舆论一改去年下半年一来“空头死绝”的情况，对于当下市场走向发生了严重分歧。

　　一种观点认为像杭州、广州等大城市出现降价潮预示着楼市进入了下跌的“拐点”，辅以香港楼市回调、很多中小城市出现的鬼城现象，以及某些地产大鳄们的看空言论，更是增加了空头们“唱空楼市”的信念；另一种观点是政府并不希望房价跌，而且刚性需求非常大，再加上对冲储蓄贬值等因素，当下楼市只不过暂时“休克”，以规避因去年下半年暴涨被人关注的风头，一旦时机成熟，仍会一炮冲天，上演惊天大逆转。

　　上述分析都在强调供求关系在楼市起着决定性作用。但是，当房地产被放大为投资和投机工具之后，住房的属性已经从居住性功能演化为金融功能。信心往往成为房价与成交量走势的关键性因素，当出现极端的上涨预期与实际的抢购行为时，量价齐升也就是其必然结果。自从1998年房地产市场化改革之后，出现了十几年大牛市，中国楼市也赢得了只涨不跌的传奇，最近两次表演是2009年下半年与2013年下半年，其理由与支撑以及过程基本是一个模子走出来的。

　　在房地产金融属性的支配下，信贷杠杆就成为房价涨跌的关键所在。房地产是一个资金密集型产业，需要大量信贷资金才能运转，大量信贷资金或明或暗地介入了这个市场，从而引发了房地产市场供需严重失衡，房价大幅度上升，成交量也随着一轮一轮的抢购潮的掀起屡创新高。房价走高以及成交量的增加，需要更多的信贷资金支持，因此，房地产不仅仅成为货币蓄洪池，房地产市场创造了大量信贷需求，从而成为推动信贷快速增长的推手。即使信贷资金不增加，大量游资以及从其他行业游离出来的资本也在源源不断地补充进来，从而形成了一个“信贷—房地产”双向反馈循环体系。

　　如果我们不是仅仅从某一个环节而是从整个运动过程来看，地价与房价通过信贷资金互为因果双向循环就显现出来。这个由信贷打造的坚不可摧的循环系统形成强大的吸引力，将地方政府、银行、投机客、开发商以及普通购房者统摄其内，形成了一个同荣共衰的体系。

　　这个看似坚不可摧庞大体系，已经给整个经济造成了重大威胁。首先，将大量的真实需求者排除其外，只得倾其家产或掏空三代储蓄买一套房，用以结婚成家；其次，将巨量信贷资金错误配置于此，而大量真实需要信贷企业却告贷无门，为经济结构调整设置了最为庞大的障碍，成为做空中国制造的典型力量；其三，随着房价上涨，人们的生活成本与企业生产成本显著上升，社会区分成为一个有房者与无房者阶层；其四，也是最重要的，银行与地方政府自愿深陷其中，一旦一个微小冲击演变成为系统性风险，很容易爆发金融危机与大规模债务危机。

　　从当下紧急程度来看，第四个危险的威胁性最大。去年下半年楼市突然暴涨，与影子银行危机以及地方债务风险不无关系。随着房价爆棚以及成交量大规模上涨，这一危机暂时被躲过去了，但是，也埋下了更大的隐患。数据显示，仅仅去年国内就出现了12座新“鬼城”。

　　虽然这只是三四线城市出现的局部现象，但并非说大城市就有免死金牌，很多大城市也是依靠信贷与土地双重循环才得以大规模扩张。在M 2已经超越百万亿背景下，未来信贷扩张速度是否放缓还是持续下去，就成为决定这场楼市多空大对决胜负的关键。