3月2日和3日周末两天，上海各个房地产交易中心内二手房交易量激增
3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）（以下简称《通知》）强调，对个人自有住房转让所得依法严格征收20%个税。通知一出，立即引发社会各界强烈反响和争议。昨天，有税务专家讨论这个问题时指出：“核实房屋原值”政策规定是否会调整，是后续值得关注、《通知》精神能否“落地”的最大悬念。
征收20%个税实为“老规定”
早期因部分业主无完整凭证，房屋原值难以确定，故税务机关“据实征收”外，又推出“核定征收”
“对个人自有住房转让所得征收20%的个税，是我国《个人所得税法》和实施条例中早就有的规定。我国的税法规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，按‘财产转让所得’征收个人所得税。但这次国办发17号文公布后仍在大众中引起轩然大波，其实，都是这个‘房屋原值’惹的祸。”税务专家说。
根据我国税法，个人住房转让是按照财产转让所得征收20%的个人所得税。对所得征税，可以在税前扣除房屋原值和合理费用。但在实际征管中，由于各种历史原因，一些纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值，对此，税法又规定，可由税务机关核定其原值。这样，就有了“据实征收”和“核定征收”两种做法。
因为房屋原值和合理费用的多少，直接关系到纳税人的税负轻重。这里，成为了征纳双方“争夺”的领域。
没有完整凭证的，怎样核定房屋原值？我国税法没有明确的规定，这个解释权就留给了财政部和国家税务总局。
2006年，国家税务总局专门就此下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号），对这些问题一一予以明确。
“问题是，该政策十分明确地把是否能提供完整证明材料、核实房屋原值这一主动权交给了纳税人。在房屋升值不多的情况下，据实征收和核定征收两者间的税负差距不大，但在后来房屋都大幅升值的背景下，两者间的税负差距越来越大。于是，在二手房交易中，大家普遍是弃据实征收选核定征收，以致后来二手房交易双方可能都不知道还有按20%税率据实征收一说。结果，这次国办发17号文只不过强调旧政策从严执行，但许多人都以为是新政策而议论纷纷。”税务专家分析。
“依法严格”意味夺回主动权？
税务专家透露，1996年登记条例出台后的交易，都可以查交易契税准确算出“房屋原值”
国税发[2006]108号文规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税。
什么是纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证？从目前各城市实施的情况看，都是把主动权交给了纳税人。
以广州为例，不能提供五种证明材料，包括合法、有效的售房合同，合法、有效的购房合同和构成房产原值的相关凭证，主管地税征收机关出具按“据实征收”的审核意见等。
纳税人如果算到核定征收可少缴税，便可说自己无法提供完整、准确的房屋原值凭证，要求税务部门核定征收。
“在这次17号文出来后，财税部门是否会重新调整这个政策，夺回这里的主动权，值得关注。夺回这个主动权很简单，上海就搞过一回，但后来因舆论反响太大而不了了之。”有税务专家对羊城晚报记者介绍。
早在2007年5月，上海市地税局发出过一纸《关于个人转让房屋税收征管问题的通知》，该通知要求各区交易中心严格执行2006年8月1日实行的《财政部 国家税务总局 建设部关于个人住房所得征收个人所得税的通知》，并重新对有关问题做出解释。
在这些解释中，最关键的一点是，在“未能提供完整的房屋原值凭证是指……”中增加了一点：“契税征管档案中没有上次交易价格等记录”。
这意味着，即使纳税人说无法提供房屋原值凭证，也不算数，还要看交易中心有没有该套房屋上次交易的契税征管档案，如果有，自然能够准确计算房屋原值。
“其实所谓的无法提供房屋原值凭证，只是非常少数的时间太过久远的房屋交易。只要是1996年登记条例出台后的交易，在各个区房屋交易中心都有档案，不可能查不出来。”上海协力律师事务所律师卫新当时曾这样对媒体说。
但这个政策在卢湾区执行两天后，因市民反响强烈，有关部门出来紧急澄清，最后不了了之。
“要依法严格征收，征管部门并不是没有手段，而是愿不愿意去做，去做了之后是否会出现如期结果的问题。这次新‘国五条’细则要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征，这其中有重新掌握主动权的意思，接下来，财税部门在这方面会有什么新动作，值得关注。”有税务专家分析。
（责任编辑：周姗姗）
