●现在，人们的一个普遍的共识是，公租房和廉租房制度应该成为长期内中国住房保障制度的基本模式之一。如果租赁房供给充足，那么买房的需求就可以得到适当控制，而居住的需求却可以得到满足。
现在走遍全国，特别是在大城市，一个普遍的现象就是房价相对于租金太高了。通常的经济学规律是，房价乘以利率应该就是租金，用这个标准，现在的房租真是便宜。一个解释是，因为人们都预期房价还要上涨，所以买房的回报不能只看租金，还要算上房价上涨的幅度。但是这一条需要以住房价格不断上涨为前提，问题是，如果租金反映了真实需求，那么，在租金偏低的情况下，房价持续上涨的动力来自何方呢？只能来自于对未来城市扩张进程中的住房需求增长。另一个解释是，中国人有置业的偏好，所以，人们把一家三代人的钱都用来买房了。这等于在说，同样的房子，中国人宁愿买而不是租。
租房市场规范与否，关键是与居住本身相关的其他权利有没有得到保障。我要特别提到教育，在中国城市，中小学原则上都是 “就近入学”。但 “就近入学”的权利一般只给在本学区内有户口的家庭，而租房子的人因为没有办法入户，就难以“就近入学”。或者反过来说，要“就近入学”也行，得把租的房子买下来，然后落户。因此，好学校附近的“学区房”价格要明显高于其他非学区房子，而且幅度还不小。
除房价外，政府的住房政策还对城市的发展有影响，因此应该有更宽的视野。现在，人们的一个普遍的共识是，公租房和廉租房制度应该成为长期内中国住房保障制度的基本模式之一。如果租赁房供给充足，那么买房的需求就可以得到适当控制，而居住的需求却可以得到满足。
从房源上来说，并不一定要大量兴建新的住房，而可以适当在市场上购买。一方面，政府在城镇土地使用权出让的时候，应该将一部分收益定向用于租赁房的购买，使土地的租金用于提供公共品，将国有土地的回报用于回馈社会。另一方面，当前中国有大量相对低价的农村集体用地上建设的小产权房，有些小产权房随着城市的扩张已经成为“城中村”，地段还不错。对于这一部分存量的小产权房，如果一直使其处于小产权状态，不利于住房市场的规范，但如果大规模地将其无补偿地转为大产权房，又会对既有的大产权房房价产生负面冲击，使大产权房的业主受损。因此，可以考虑由政府以土地出让金来购买一部分相对低价但质量过关的小产权房，作为租赁房的供给。这样既可以省去政府在市场上购买大产权房作为租赁房时的更高支出，又可以将小产权房的未来产权性质问题回避掉，是一举两得的措施。
在公租房和廉租房的建设方面，政府应适当注意其布局，不能为了省钱全部布局在远郊。应该注意到，对于城市内部的低收入群体而言，其就业岗位有相当一部分来自于对技能要求不高的服务业。随着一个城市的产业结构调整和升级，制造业可能会逐步让位于服务业，越大的城市，经济越发达的城市，通常其服务业在GDP和就业中所占的比重也越高，而大量服务业的基本特征就是生产和消费是同时进行的。因此，要求服务的需求者和供给者在居住上不能离得太远。有研究显示，如果上班的通勤时间太长，会极大地影响劳动生产率。这也是欧美城市中郊区失业率往往高于市区的重要原因。在离市区不远的地方提供租赁房，表面上看起来好像损失了土地租金，但是促进了就业，提高了服务业的劳动生产率，可以增加社会福利和政府税收，这对进入后工业化阶段的城市尤其重要。同时，在空间上也可以减少居住区的过度分割，有利于促进低收入群体与高收入群体的社会融合。在现在的中国城市，特别是在一些大城市，如果不注意已经逐渐显现的不同收入群体之间的居住区分割现象，那么今后就可能对城市控制收入差距和缓解贫困的工作留下难以治愈的痼疾。在公租房和廉租房制度里，还需要一些城市发展所需要的有针对性的政策。在中国的城市，一个越来越清楚的趋势是，大量没有城市户籍的外来居民正在城市的角落里生根，他们在城市里就业，创造GDP和税收，但是不被与户籍挂钩的公共服务所覆盖。未来，城市的政府应该将城市的租赁房政策逐渐覆盖到非户籍的常住人口。在类似的公共政策上，城市户籍居民必须放弃外来人口在 “分蛋糕”的陈旧观念。事实上，在外来人口更多地被城市的公共服务所覆盖的过程中，城市内的福利差距得以缩小，社会和谐得以促进，城市资源因为社会矛盾而引起的无谓消耗就可以减少，城市化进程可以推进，城市经济便能更快发展。最后，“蛋糕”做大了，原城市居民也得到了更多，这才是中国城市可持续发展的道路。在最近的研究中，我们发现，国内一些大城市的无户籍人口也在空间上出现了一定程度的聚居现象，同时这部分人又属于在城市中满意度较低，信任度也较低的群体。如果租赁房能够在空间上适当分散布局，并且将政策覆盖到非户籍常住人口，那么，由居住区分割而可能给城市和谐发展带来的隐患就能够得到有效的控制。
在一些大城市，还应该注意到逐步出现的一批收入并不高的艺术工作者。这些人一方面需要居住在市中心，在相互的碰撞中，汲取城市生活中蕴含的活力和创造力。同时，城市生活也正是因为有这些人的参与，而提升了品位，激发了活力。不要把城市做成铁板一块，城市有时就是需要一些与众不同的色彩，正是这些可能成为一个城市的创意、艺术、设计等产业的灵感来源。不过，在这些艺术工作者中，可能也有相当一部分收入并不高，甚至连市场价位的房租也付不起。因此，一个现代的都市，也应该在空间上容纳这部分收入并不高的艺术工作者，而这也应该是公租房和廉租房制度需要考虑的一个方面。
（作者为复旦大学经济学院教授）
（责任编辑：胡可璐）
