引子：

　　十三届全国人大三次会议中重要的一项议程就是审议民法典草案。民法典草案物权编中提到，对于住宅建设用地使用权期间届满问题，根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定，作出原则性规定，即：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。按照《物权法》相关规定，自动续期已是板上钉钉的事情，但对于如何续期、要不要交钱、按照什么标准交多少，现行法律无法给出明确的答案，本期思与辨就该问题进行讨论。

　　主持人：王 玥

　　嘉 宾：张钦昱（中国政法大学经济法研究所所长）

　　和静钧（西南政法大学政治与公共管理学院 副教授）

　　张继生（深圳市律师协会风险管理法律专业委员会委员）

　　房屋产权年限不是指房屋所有权有年限规定，而是指房子占用的土地的使用年限

　　主持人：房屋产权为什么会有年限？

　　张钦昱：房屋产权之所以有年限的规定，主要是由于土地公有制的性质，土地公有意味着国家对土地享有完全的所有权，不允许任何人享有对土地排他性的“所有”，自然会要求土地使用权具有期限性。根据“房地一体”原则，既然土地使用权具有期限性，那么土地上的建筑物或者附着物的使用权就会存在期限性。居民购买房产，就对土地上的房屋享有永久的所有权，为了实现对居民房屋所有权的保护和尊重，对住宅建筑用地使用权续期就顺理成章。

　　和静钧：广义上的房屋产权，是指土地权与附着于土地的不动产的产权，是由两个部分组成的。我们宪法及国土法规定了国家住宅用地的所有权为国家所有，是公有制，而非私有制。与公有制相适应的土地权利安排，只能是土地使用权的出让，属用益物权，土地使用权是有出让期限的，而土地之上的房屋所有权是完整权，没有期限。所以，实际上我们说的房屋产权，其实有两个产权人，这个期限反映了两个产权人的契约协议。考虑到土地产权人的公共服务与公共政策属性，产权期限一般通过土地法律所规定，不能随意设定，一般最长期限为70年。

　　张继生：房屋产权年限严格意义上来讲不是指房屋所有权有年限规定，而是指房子占用的土地的使用年限。这里面一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。购入房产后，对房屋实际上是拥有永久产权的，但是土地使用权却只有70年，所以才导致房产实际产权也只有70年。

　　自动无偿的续期与现行法律有一定冲突，要根据实际情况，在法律框架下优化解决

　　主持人：有学者提出的方案具体表现为，“住宅之下的一定面积（比如50平方米或60平方米的面积）的国有土地使用权应自动无偿续期一次，期限以70年为宜。”您如何看？

　　张继生：我认为这个方案是对于70年土地使用权限到期解决方案的一种探讨，但是自动无偿的续期与现行法律有一定冲突，要根据实际情况，在法律框架下优化解决这个问题。根据有关法律规定，住宅建设用地使用权期满的，将自动续期。最新公布的民法典草案亦有规定，房屋土地使用年限70年期满后续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。个人建议依据我国土地使用年限有20年-70年不等，各地房产市场发展程度不同，20年（或其他不足70年）的土地使用权期满续期至70年的，应该补缴持有年份与70年土地使用权期间的出让金差价。

　　和静钧：正如我们以上所分析，房屋双重产权人属性，公共主体与私人主体之间的协商，会比完全市场化的私人主体之间的协商，更有利于保护中低收入的私人主体的利益。《民法典》是关于民事法律的法典化，购房本质是民事合同行为，就得遵从合同法的原本原则，不可能在《民法典》物权篇里直接规定永久自动续期或无偿续期，这违反合同当事方平等协商原则。所以涉及到公共政策或公共服务性质的内容，最好由特别法来规定，而不是由《民法典》来执行这一个本不属于民商事性质的事务，而且从民法的法典化的角度来看，一旦法典化，其修法比非法典化的民法，就难多了，修法的成本增加了。虽然说“一定面积以下的国有土地使用权无偿续期一次”是个好主意，但要把这一公共政策性质的规定硬塞到民事法律为性质的《民法典》“物权篇”中是相当不妥当的，也不利于适时弹性处理，最好的办法可以这样来处理，如“有关到期土地使用权的续期及续费的安排，可由其他法律予以规定”。

　　张钦昱：从现行土地管理法律法规、法理基础以及法律实践来看，住宅建设用地使用权的续期应当以有偿为宜。其一，土地使用权续期本质上是取得新的土地使用权，应当遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期，支付的土地出让金具有地租的性质。其二，有利于提高土地的利用率，一定程度上能够缓解“土地财政”的问题。其三，住宅建设用地使用权有偿续期能够防止土地资源占用不均，有利于维护社会公平。鉴于民众对于房屋产权的期限问题并不了解，认为购买了房屋就可以永久所有，开发商抓住这种心理进行投机，导致房价暴涨。尽快完善住宅建设用地的续期制度能够保障人民安居乐业，在一定程度上也能够抑制房价过快上涨，减少投机心理。

　　可以结合房产不同剩余使用年限，设置合理的续期价格限制

　　主持人：对于住宅建设用地使用权到期后，自动续期时要不要继续支付相关费用，又该设置哪些限制条件您有何好建议？

　　和静钧：哪类人可以享受自动续期，哪类土地可以自动续期，哪类人可以享受无偿续期，需要一个顺应时代发展的安排，如现在来看，超大城市中一个50平米的房屋，其市场价值可能远大于一个二三线城市里上百平米的房屋，这样的情况随着二三线城市的发展，也会改变。所以，一刀切规定多少平米的房屋就可以无偿续期，也许会收不到相应的社会效果，反而会阻碍中小城市的发展，加重超大城市的负担。分类管理，分权管理，下放权力，公权归公权，私权归私权，这是比较好的安排，也是对民法的法典化负责任的安排。

　　张钦昱：在购买房屋成本较高、房产税预期出台的背景下，合理的续期方案较益采用较低费率的年租制，不应让居民再次缴纳高额的土地出让金，否则会引起社会的动荡。应当坚持区分住宅用地和非住宅用地，根据当时房价、所处地段，房屋余值，居民的经济承受能力以及充分鉴别用于居住还是经营的基础上确定一个合理的费率，缴费的方式可以一次性缴清也可以分期付款。在缴费程序方面，出于对公民生存权的保障，期满后即便未续缴费用仍有权继续居住，无需前往专门的行政部门办理续费手续，只是在房屋产权转让或重建时需办理相关缴纳费用手续。

　　张继生：个人看法是，政府应依据现行法规与国家顶层设计相结合，让利于民，第一次使用年限到期自动续期时，根据不同的补缴年限，应该补缴持有年份与70年土地使用权期间的出让金差价，并进行低价续期。过去由于缺乏官方细则，“自动续期”被理解为免费续期，因此确有必要对于这个问题进行明确。在自动续期问题上，已经有《城市房地产管理法》对于续费需要支付相关费用有明确的规定，但是具体细则没有进一步明确。在设置条件上，一是可以从续期的年限设置一定限制，可以根据建筑物的剩余安全使用年限来确定续期的期限，续期后可以超过法律规定土地出让的最高年限。二是可以从续期的次数设置一定限制，由于在确定建设用地使用权续期期限时，已经充分的考虑了建筑物的剩余使用年限，建议建设用地使用权的续期次数应限定为不超过两次。三是可以结合房产不同剩余使用年限，设置合理的续期价格限制，建议可以参考基准地价的四分之一进行低价自动续期。