万人抢房，并非购房者不理性

　　继上上周成都出现7万人抢1000套房的惊人场面之后，就在上周，杭州某新楼盘开售当天又上演了火爆异常的抢房大战，甚至有购房者不堪摇号队伍太长，在现场直接晕倒。

　　近来房地产市场异象频现，上演种种“人间喜剧”，其实并非偶然现象，而是扭曲的房地产市场所隐藏已久的诸多问题，在短期内的一次集中爆发。作为一种投资品的房子，能够大大满足投资者对盈利的需求。这些年来房价的持续上涨，已经为房子能够带来丰厚的投资收益写下了强有力的注脚。要解释近期这一波买房需求的大爆发，就不得不提到“倒挂”，而这也是导致这次抢购风潮的最直接原因。

　　所谓“倒挂”，就是指二手房价格超过了新房。以参与本次摇号的楼盘华夏四季为例，单价限价为26000多，而据媒体报道，距离华夏四季直线距离仅2公里的二手楼盘万科西庐单价已达52000元。显而易见，只要能中签，把房子转手一卖就是一二百万的净收益，轻轻松松空手套白狼般赚回一套房子。许多人为了增加中签率，把父母、子女能动用的指标都用上了。面对这种几乎是天上掉馅饼的事，谁还不赶紧多拿个盘去接着啊，排队算什么，晕倒又算什么？

　　在过去的几年，政府已经出台了上百项楼市调控政策。出台政策的一个常用理由，就是要抑制投资者的非理性购房需求。可是购房者正是由于是理性的，所以才会在 “倒挂”所带来的巨大利差的引诱下，蜂拥而上抢购新房。此情此景，再去指责购房者非理性，恐怕就没有什么说服力了吧。

　　而“倒挂”的存在，不仅仅会刺激市场对新房的抢购，其影响更将进一步蔓延到二手房市场。虽然这一波对新房的抢购主要是由“倒挂”带来的利差所引起的，只是一个短期的逐利行为，但是它已经在房地产市场形成了一种恐慌的氛围，人们会以为市场又要开始疯涨，所以没有中签的购房者，势必要对二手房下手。

　　那么“倒挂”这种极其扭曲的现象，产生的原因又是什么呢？——限价。说起来并不神秘也不陌生，限价作为房地产市场调控的一个重要手段，最近几年在各大城市得到了广泛的应用。

　　然而经济学基本原理告诉我们，当最高限价低于市场均衡价格时，就会导致商品的供不应求。在现实生活中，开发商在面对限价时，一方面会选择减少开工面积；另一方面则会降低楼盘品质。显然，这都不是我们想要的结果。而为了保证公平而设计出来的摇号等方法，却又恰恰成了各种寻租和套利的来源。二手房的价格反而超过了新房，这不正是限价扭曲了新房市场的一个明证吗？

　　在房地产市场，关于房价有一个得到普遍认可的规律：长期看人口，中期看土地，短期看金融。目前出台的调控政策，主要还是集中在短期、与金融相关的领域，比如限价、限购、限贷等等，这些政策即便在短期内有用，也只能是治标不治本，距离政府要建立的“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，差的不是一星半点。

　　而人口流动的大趋势，依然是大城市净流入，小城市净流出，尽管趋势有所减缓，但方向没有变化。因此，大城市房价高企的现象，在未来很长一段时间内还将继续存在。而大城市地方政府最近又要大力吸引人才，这将进一步强化外来人口流入城市的趋势。所以，地方政府要着眼于长期的发展趋势，制定中期的增加土地、住房供应的规划，抛弃短期的粗暴限价等政策，只有这样，或可有效解决房地产市场的痼疾。

　　（盘和林，中国财政科学研究院应用经济学博士后）